Deze blog werd geschreven door Iris Kampers, Head of ESG, en Yiota Vasilakos, ESG Consultant, bij Savills Nederland.  

De verduurzaming van de gebouwde omgeving speelt een belangrijke rol binnen de Europese klimaatdoelstellingen. Om deze verduurzaming te versnellen is de herziene Europese richtlijn voor de energieprestatie van gebouwen, de EPBD IV, vastgesteld. Een belangrijk onderdeel daarvan is de aanscherping van de eisen aan energielabels. In deze blog bespreken we welke wijzigingen de EPBD IV op dit vlak met zich meebrengt en wat deze betekenen voor vastgoedeigenaren en de vastgoedsector.

Wetgeving: wat verandert er?

De eerste wijziging is al ingegaan op 29 mei 2026, toen het ontwerp van het energielabel werd vernieuwd en uitgebreid met aanvullende informatie over de energieprestatie van gebouwen. De verdere integratie van de EPBD IV in Nederlandse wetgeving vindt plaats in drie tranches. De derde, die gepland staat voor 2030, brengt Minimum Energie Prestatie Eisen (MEPS) met zich mee, waarbij de uniforme eis voor alle utiliteitsgebouwen in 2030 waarschijnlijk minimaal energielabel D wordt. 

Een verdere herziening volgt ook in 2030. Vanaf dat moment vervallen de huidige labels A+ tot en met A++++ en wordt een vereenvoudigde schaal van G tot A ingevoerd. Na de invoering hiervan wordt de eis verder verzwaard, naar verwachting naar een minimum label C in 2033.  

Retail en hotels staan voor een grote uitdaging

Dit onderdeel van de EPBD IV vormt specifiek voor de Retail- en hotelsector een aanzienlijke uitdaging. Uit onze analyse van de winkel- en hotelruimten in Nederland blijkt dat meer dan de helft van het totale vloeroppervlak niet voldoet aan de criteria van de EPBD IV doordat er geen energielabel beschikbaar is of het huidige energielabel niet voldoet aan de MEPS.

Zoals te zien in de grafiek hieronder heeft 49% van de winkeloppervlakte in Nederland geen energielabel, terwijl dit inmiddels verplicht is voor alle utiliteitsbouw. Ook monumentale panden moeten sinds 29 mei 2026 een energielabel hebben, waardoor deze vierkante meters nu al niet voldoen aan de wet. De hotelsector heeft eenzelfde probleem, waarbij 54% van de vierkante meters geen energielabel heeft.

Bron: Savills Data, Intelligence & Strategy (2026)

Dan de verplichting om minimaal label D te hebben in 2030 en (waarschijnlijk) minimaal label C in 2033, zoals de Nederlandse overheid heeft gepresenteerd op 26 mei 2026. Onze analyse wijst uit dat van 4% van de winkeloppervlakte het energielabel onder de grens voor 2033 ligt. In de hotelsector is dit een grotere groep: bijna 10% van alle vierkante meters in die sector heeft een te laag energielabel. Er zijn dus maatregelen nodig om de energetische prestaties van deze winkels en hotels te verbeteren. Daar komt bij dat de hotels en winkels die nu geen energielabel hebben naar verwachting niet allemaal een energielabel C of hoger zullen behalen.

Het is interessant dat de Nederlandse overheid nu duidelijke richtlijnen heeft vastgesteld voor alle utiliteitsbouw en dat ze in één beweging alle sectoren gelijktrekt. Voor Retail en hotels, eerder ondergeschoven kindjes, komt deze klap harder aan. Deze sectoren staan daarmee voor een relatief grote opgave.

Waardering onder druk

Het staat buiten kijf dat stappen nodig zijn om klimaatverandering te beperken, en het verbeteren van de energieprestaties van gebouwen is een grote stap in de juiste richting. Hoe dit echter in de praktijk tot uiting komt, is nog de vraag. Bij de invoering van een minimum energielabel in de kantorensector in 2023 zagen we eerder in Savills onderzoek vooral dat huurders bereid bleken een hogere huur te betalen voor een beter energielabel, en dat kantoren met een energielabel D of lager in hun waardering een ‘discount’ moesten opnemen.

Ook in de andere sectoren met een minimumlabel zullen we effecten gaan zien in de waardering. Onze collega Kees van Vilsteren, Director Valuations, geeft aan dat groene objecten de norm gaan worden en bruine objecten rekening moeten houden met een verduurzamings-CAPEX in de waarderingen. Ook daar is dus sprake van een ‘discount’.

Bij de Retail sector werkt dit net even anders dan bij de overige sectoren, omdat die panden veelal casco worden opgeleverd. Een groot gedeelte van het energielabel, namelijk de installaties, wordt daarmee door de huurder bepaald. Volgens Daan Mulders, Director Retail bij Savills, kunnen verhuurders van winkelvastgoed zich hier nu al op voorbereiden door hiervoor bepalingen op te nemen in hun huurcontracten.

Van wettelijke verplichting naar langetermijnstrategie

De invoering van de EPBD IV betekent dat energielabels een steeds grotere rol gaan spelen in de vastgoedmarkt. Wat begon als een wettelijke verplichting ontwikkelt zich tot een factor die invloed heeft op verhuurbaarheid, waardering en investeringsbeslissingen. Voor eigenaren van retail-, hotel- en andere utiliteitsgebouwen is het daarom belangrijk om niet af te wachten tot de nieuwe eisen van kracht worden. Vastgoedeigenaren die nu inzicht krijgen in de prestaties van hun portefeuille en tijdig anticiperen op toekomstige eisen, zijn beter voorbereid op de veranderingen die de komende jaren volgen.