Na de extreme droogte van de afgelopen weken staan watertekorten hoog op de agenda. Waar Nederland decennialang rivier- en regenwater zo snel mogelijk afvoerde, geldt sinds het begin van het millennium het omgekeerde: water moet langer worden vastgehouden om de waterlevering in droge periodes beter te kunnen garanderen.

Toch is het besef van waterschaarste nog onvoldoende ingedaald in de vastgoedsector, in tegenstelling tot bijvoorbeeld netcongestie. Droogte (en klimaatrisico in het algemeen) wordt bijvoorbeeld niet altijd meegenomen in een taxatie.

De beschikbaarheid van voldoende schoon water wordt dus een nieuwe randvoorwaarde om waarde te garanderen en te creëren, en daarmee onderdeel van het locatiecriterium voor vastgoed.

Droogte maakt van water een harde randvoorwaarde

Net als bij netcongestie ligt het probleem bij waterschaarste niet in een fysiek tekort aan water, maar in de beschikbaarheid ervan. Het knelpunt zit in winning, opslag, zuivering en distributie. Neerslag wordt niet optimaal benut en er wordt te weinig vooruitgekeken naar momenten waarop tekorten kunnen optreden. Voor nieuwe bronnen of uitbreiding van bestaande winningen is een provinciale vergunning nodig, en dat zijn langdurige procedures.

In sommige regio's, zoals in de Noordoostpolder, betekent dit dat nieuwe bedrijven niet meer op het drinkwaternet worden aangesloten. Bij grote woningbouwprojecten en bedrijfsvestigingen kunnen drinkwaterbedrijven voorwaarden stellen of wachtlijsten hanteren. 

Voor logistiek en industrie is dat het duidelijkst zichtbaar. Een distributiecentrum met sprinklerinstallatie of een productielocatie heeft een harde watervraag die niet eenvoudig met besparing weg te nemen is. Bovendien is het lastig om drinkwater zelf op te wekken, iets wat bij elektriciteit wel kan.

Wat betekent dit voor vastgoed?

Een combinatie van Savills-data en data van de Klimaateffectatlas laat de omvang van het probleem zien. In een scenario waarin Nederland in 2050 een extreem droog jaar kent, ontstaan grote tekorten in de aanvoer van oppervlaktewater. Maar liefst 96% van de gebouwde omgeving heeft dan met zulke tekorten te maken. Dit speelt vooral in het oosten en zuiden, waar de hogere zandgronden de aanvoer van vers oppervlaktewater onmogelijk maken. In droge periodes zijn deze gebieden dus aangewezen op neerslag en grondwater.

Industrie en logistiek het meest kwetsbaar

Van de industriële voorraad ligt bijna de helft in een gebied waar in 2050 geen aanvoer van oppervlaktewater meer mogelijk is. Daar bovenop ligt nog eens 44% in een gebied waar wel oppervlaktewater kan worden aangevoerd, maar waar een tekort in die aanvoer ontstaat. Samen betekent dit dat ruim 90% van de industriële voorraad in 2050 te maken krijgt met knelpunten in de aanvoer van oppervlaktewater. De sector wordt daarmee sterk afhankelijk van regen en grondwater.

Ander risicoprofiel voor woningen

Voor de woningmarkt is dit beeld omgekeerd. Het overgrote deel van de voorraad ligt in gebieden waar wél oppervlaktewater kan worden aangevoerd, maar bijna 80% van de gebouwvoorraad krijgt in droge periodes toch te maken met tekorten in die aanvoer. Voor woningen is oppervlaktewater daarmee vooral een tijdelijk knelpunt, terwijl het voor industrie een structureel probleem is.

BRON: Klimaateffectatlas (2026), Savills Data, Intelligence & Strategy (2026). *Analyse gebaseerd op het 2050 | Hoog scenario. 

Niet alleen tekorten, maar ook overstromingsrisico

Naast tekorten speelt de vraag wat er kan gebeuren bij te veel water. Overstromingsrisico, bodemdaling en piekbuien raken in de eerste plaats de veiligheid van bewoners en gebruikers. Daarnaast raken deze aan verzekerbaarheid en aan de eisen die financiers stellen. Bij bestaand bezit worden die kosten vaak pas zichtbaar bij herfinanciering of verkoop.

Uit onze analyse blijkt dat het beeld hier geruststellender is: het overstromingsrisico is in 2050 laag, wat aantoont dat waterveiligheid in Nederland al sterk is ingebed. Slechts 0,41% van de woningvoorraad is in 2050 onderhevig aan een materieel overstromingsrisico (middelgroot tot hoog). Voor commercieel vastgoed ligt dit hoger: 1,3% van de winkel-, kantoren- en industriële voorraad ligt in een gebied met een materieel overstromingsrisico.

Overstromingen zijn daarmee grotendeels beheerst; de grootste opgave zit aan de kant van de tekorten. Toch moet de vastgoedmarkt zich zowel op overstromingen als tekorten voorbereiden. Retentie van regenwater en goede afwatering op piekmomenten zijn twee van de beschikbare instrumenten. De sector moet zich echter eerst bewust worden van dit probleem, dat tot op heden nog onvoldoende is doorgedrongen.

BRON: Klimaateffectatlas (2026), Savills Data, Intelligence & Strategy (2026).

Behandel het waternet zoals het elektriciteitsnet

De huidige waterproblematiek voelt als een herhaling van het elektriciteitsnet. In beide gevallen is jarenlang geïnvesteerd op basis van hoe de situatie was, niet op hoe die zou worden. Geef drinkwaterbedrijven nu de vergunnings- en financieringsruimte om tijdig uit te breiden; zonder die ruimte loopt Nederland op nóg een punt vast. Acute tekorten in de drinkwatervoorziening zijn nog niet aan de orde, maar nieuwe aansluitingen worden steeds kritischer getoetst, en wij verwachten dat het probleem snel groeit naarmate klimaatverandering voor meer droogte zorgt.

Voor de markt geldt: water is een locatiecriterium. Neem de wateraansluiting net zo vroeg mee in acquisitie en ontwikkeling als de netaansluiting, en toets bestaand bezit op overstromingsrisico en afhankelijkheid van drinkwater. Wie dat nu doet, voorkomt dat waterprestatie later een prijs- en locatiebepalende verrassing wordt.