Het zwaartepunt van de Nederlandse woningmarkt lag jarenlang in de Randstad en daarbinnen in het bijzonder bij Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht. Deze vier grootste steden, gezamenlijk de G4, vormen omvangrijke en liquide woningmarkten met een grote woningvraag en nemen daardoor een prominente positie in. Ook voor internationale partijen zijn deze steden vaak een logisch vertrekpunt bij het beoordelen van investeringsmogelijkheden in de Nederlandse woningmarkt.

De ontwikkelingen van de afgelopen jaren laten echter zien dat een bredere geografische blik steeds relevanter wordt. Sinds 2020 laten verschillende steden buiten de Randstad een relatief sterkere woningprijsontwikkeling zien dan de traditionele kernmarkten in de Randstad. Daarmee is de verhouding in prijsontwikkeling tussen de Randstad en stedelijke woningmarkten daarbuiten zichtbaar verschoven.

Deze ontwikkeling betekent niet dat buiten de Randstad nieuwe woningmarkten zijn ontstaan. Veel van deze steden kennen al lange tijd volwassen en actieve vastgoedmarkten, gedragen door een eigen economische en demografische basis. De relatief sterke prijsontwikkeling van de afgelopen jaren brengt hun positie binnen de Nederlandse woningmarkt echter nadrukkelijker in beeld. Daarmee wordt het voor een volledig beeld van de Nederlandse woningmarkt steeds relevanter om verder te kijken dan de Randstad.

Waarom liep de Randstad jarenlang voorop?

De economische en demografische aantrekkingskracht van de Randstad nam jarenlang sterk toe. Zowel binnenlandse als internationale migratie concentreerden zich in en rond de G4, terwijl de arbeidsmarkt hier ook belangrijke nationale zwaartepunten kende. Dit zorgde voor een sterke woningvraag die, in combinatie met een beperkt woningaanbod, leidde tot een sterke stijging van de woningprijzen.

Tussen 2010 en 2020 profiteerden vooral gemeenten binnen de Randstad van deze ontwikkeling. Slechts een beperkt aantal gemeenten buiten de Randstad, waaronder Eindhoven, Tilburg en Arnhem, wist in deze periode de nationale woningprijsstijging bij te houden of te overtreffen. De sterke prijsontwikkeling bleef daarmee in deze periode geografisch relatief geconcentreerd.

Een nieuwe dynamiek op de woningmarkt

Sinds 2020 is een ander patroon zichtbaar op de Nederlandse woningmarkt, waarbij de sterkste relatieve prijsontwikkeling niet langer uitsluitend plaatsvindt in de traditionele Randstadgemeenten, maar juist in gemeenten buiten de Randstad.

BRON: Brainbay, Savills Data, Intelligence & Strategy (2026)

Als de mediane transactieprijs per vierkante meter wordt geïndexeerd op Q1 2020, wordt deze ontwikkeling duidelijk zichtbaar. Op basis van de voorlopig gerealiseerde transactieprijzen in Q3 2026 komt de groei sinds Q1 2020 voor de G4 uit op ongeveer 52%. Overige stedelijke gemeenten in de Randstad laten over dezelfde periode een groei van ongeveer 56% zien, terwijl stedelijke centra buiten de Randstad, zoals Zwolle en Nijmegen, uitkomen op ongeveer 69%. Dit betekent dat de woningprijzen buiten de traditionele kernmarkten in deze periode relatief sneller zijn gestegen, waardoor het prijsverschil met de G4 kleiner is geworden.

BRON: Savills Data, Intelligence & Strategy (2026)

Deze ontwikkeling kan onder meer worden verklaard door veranderende verhuispatronen en de betaalbaarheidsverschillen tussen woningmarkten. De hoge woningprijzen in de Randstad vergroten de aantrekkelijkheid van regionale woningmarkten, waar huishoudens voor een vergelijkbaar budget vaak meer woonruimte kunnen vinden. Ook hybride werken kan hierbij een rol spelen; de afstand tot belangrijke werkgelegenheidscentra is voor een deel van de woningzoekenden minder bepalend geworden. Daarnaast speelt de uitpondgolf een belangrijke rol. Doordat de private huursector in de Randstad relatief sterk vertegenwoordigd is, heeft de verkoop van voormalige huurwoningen hier voor een relatief sterke toename van het koopaanbod gezorgd. Dit extra aanbod heeft de opwaartse prijsdruk geremd en daarmee bijgedragen aan de relatief gematigde prijsontwikkeling in de Randstad. Tegelijkertijd spelen lokale factoren, zoals de verhouding tussen woningvraag en -aanbod en de economische en demografische ontwikkeling, een belangrijke rol in de verschillen tussen regionale woningmarkten en de Randstad.

De verschillen in absolute woningprijzen blijven overigens groot. Uit de meest recente cijfers over het derde kwartaal van 2026 (Q3 2026) blijkt dat de G4 nog altijd het hoogste prijsniveau kent, met gemiddeld € 6.350 per m², gevolgd door stedelijke gemeenten in de Randstad met € 5.290 per m². Regionale stedelijke markten buiten de Randstad kennen gemiddeld een lager prijsniveau van € 4.410 per m², ondanks de sterke prijsontwikkeling van de afgelopen jaren.

Een bredere geografische blik

De Randstad blijft een belangrijk zwaartepunt binnen de Nederlandse woningmarkt en blijft door de omvang van de markt, de structurele vraag naar woningen en de hoge verhandelbaarheid van vastgoed onverminderd relevant voor zowel nationale als internationale beleggers. Tegelijkertijd laat de ontwikkeling sinds 2020 zien dat de sterkste relatieve prijsgroei niet langer uitsluitend in de traditionele kernmarkten plaatsvindt. Verschillende regionale steden laten een bovengemiddelde groei zien en treden daarmee nadrukkelijker naar voren binnen het Nederlandse woninglandschap.

Voor nationale en internationale beleggers betekent dit niet dat de focus van de Randstad naar de regio verschuift; de ontwikkeling onderstreept vooral het belang van een analyse op stadsniveau. Factoren zoals economische groei, demografische ontwikkeling, woningtekorten, huurontwikkeling, nieuwbouwproductie en lokale marktdynamiek bepalen uiteindelijk de aantrekkelijkheid van een woningmarkt.

De centrale vraag is daarom niet langer waar in Nederland wordt geïnvesteerd, maar welke combinatie van lokale woningmarkten het beste aansluit bij de gewenste balans tussen rendement, risico en spreiding binnen een portefeuille.