Herontwikkeling van bestaande locaties neemt steeds vaker de plaats in van traditionele nieuwbouw als groeimotor van de Nederlandse logistieke vastgoedmarkt. Dat blijkt uit het nieuwste Dutch Logistics Market Trends Report van Savills.

Waar de sector jarenlang profiteerde van nieuwe logistieke ontwikkelingen op greenfieldlocaties, wordt die route steeds moeilijker. Netcongestie, stikstofregelgeving, langere vergunningstrajecten en een afnemend aanbod van geschikte bouwlocaties maken herontwikkeling van bestaande terreinen aantrekkelijker.

Niek Poppelaars, Head of Logistics & Industrial Agency bij Savills in Nederland, zegt: "Jarenlang werd groei vooral gerealiseerd door nieuwe logistieke locaties toe te voegen. Vandaag de dag begint een succesvolle logistieke strategie steeds vaker bij bestaande locaties, bestaande infrastructuur en een realistisch vergunningstraject."

De verschuiving vindt plaats op een moment waarop het aanbod van nieuwe logistieke ruimte afneemt. Na een recordniveau van 3,1 miljoen m² aan opleveringen in 2022 is de ontwikkelpijplijn teruggevallen naar 1,9 miljoen m² in 2026.

Tegelijkertijd kopen ontwikkelaars steeds vaker bestaande locaties met herontwikkelingspotentieel. Het aandeel van ontwikkelaars groeide van 5,9% van het totale marktvolume in de periode 2020-2022 naar 19,7% in de periode 2023-2025. In 2025 werd deze investeringsstroom zelfs de grootste groep binnen de logistieke vastgoedmarkt.

Volgens Savills weerspiegelt dit een fundamentele verschuiving in de manier waarop nieuwe logistieke ruimte wordt gecreëerd. Ontwikkelaars positioneren zich voor de volgende groeifase door bestaande locaties aan te kopem en te transformeren.

De uitdagingen voor nieuwbouw nemen ondertussen verder toe. Uit het onderzoek blijkt dat 99,8% van de Nederlandse logistieke panden zich binnen 25 kilometer van een Natura 2000-gebied bevindt, waardoor stikstofregels een belangrijke rol spelen bij vrijwel iedere ontwikkeling. Ook netcongestie beïnvloedt steeds vaker de haalbaarheid van projecten. Inmiddels bevindt 67,6% van de logistieke panden zich in gebieden met congestie op het elektriciteitsnet.

"Bestaande locaties beschikken vaak al over infrastructuur, vergunningen of netaansluitingen," zegt Marc Albinus, Associate Director Logistics & Industrial bij Savills Nederland. "Daardoor worden brownfieldlocaties steeds aantrekkelijker ten opzichte van traditionele nieuwbouwlocaties."

Savills verwacht dat herontwikkeling, verduurzaming en het upgraden van bestaande logistieke gebouwen de komende jaren een steeds belangrijkere rol zullen spelen in de Nederlandse vastgoedmarkt.

Lees hier het gehele rapport.