De invoering van EPBD IV brengt grote veranderingen met zich mee voor de manier waarop energielabels worden bepaald en gewaardeerd. In deze blog kijken we naar de mogelijke impact op het WWS-puntensysteem en de Nederlandse huurwoningmarkt.

Het effect van een energielabel in het WWS

Vanaf 1 juli 2024 weegt het energielabel zwaarder in het Woningwaarderingsstelsel (WWS), de rekenmethode om te bepalen wat het toegestane huurniveau van een woning is, en daarmee of deze gereguleerd of niet gereguleerd is.

Vrijwel direct werd duidelijk dat het energielabel van een woning een groot effect kan hebben op het totaal aantal punten. Vanaf 187 punten verhuurt men in de vrije sector. Een energielabel A+++++ is goed voor 58 tot 62 punten, afhankelijk van de grootte van de woning. Een energielabel G zorgt voor 15 punten aftrek. Niet zo gek, want een beter energielabel staat over het algemeen voor een lagere energierekening, en verhoogd comfort.

De volgende stap: EPBD IV

Als onderdeel van het Parijsakkoord moet al het vastgoed naar een energie neutrale standaard voor 2050. Nog steeds ambitieus, maar duidelijk ook nuttig; verbeterde luchtkwaliteit, minder schommelingen in de energieprijzen, minder energiearmoede, en een verbeterde standaard van leven. Nederland is in deze vooruitstrevend.

Vorig jaar heeft Minister Keijzer in de loop naar 2050 minimumeisen voor de energielabels van huurwoningen uitgewerkt, als lange nasleep van de in 2022 aangekondigde uitfasering van de onderste energielabels. Alle huurwoningen met een energielabel E, F of G moeten door hun eigenaren verbeterd worden naar minimaal label D voor 2029.

Per mei van dit jaar komt daar de Nederlandse vertaling van de Europese “Energy Performance of Buildings Directive” (EPBD) IV bij. Deze wet, aangenomen in 2024, brengt onder andere een herschikking van onze energielabels met zich mee. Om in heel Europa de energielabels beter vergelijkbaar te maken, wordt energielabel A straks een indicatie van energieneutraal vastgoed, met A0 voor energiepositief vastgoed. De overige panden worden herverdeeld over energielabels B tot en met G. Deze wet kan daarom veel impact hebben op het huidige energielabel van panden. Daarbij wordt ook de berekeningsmethodiek aangepakt.

Wat gebeurt er als ‘B’ straks geen ‘B’ meer is?

Bij het uitblijven van duidelijkheid vanuit de Nederlandse overheid kijken we naar de Europese tekst, en naar andere landen zoals Ierland waar de uitwerking op nationaal niveau al wel gepubliceerd is. Een eerste inschatting die wij maakten op basis van de gemiddelde verdeling in Europa geeft direct aan hoe groot deze ingreep kan zijn; panden met een energielabel A zakken naar een C of een D, afhankelijk van waar de grens ligt. Voor woningen heeft een vroeg gesprek met het Ministerie van Binnenlandse Zaken uitgewezen dat geprobeerd wordt de schade te beperken door maximaal twee klassen te zakken met energielabels.

Dit roept vragen op. Want waar gaan al deze regels samen komen? Wat gebeurt er als energielabel B straks geen label B meer is? Als je investeert in maatregelen om het energielabel van je woning te verbeteren van E naar C, maar volgens de nieuwe methodiek krijg je weer een E, is het dan de investering waard geweest?

De komende jaren gaat er dus veel veranderen. Bij Savills hebben we een inschatting gemaakt van wat de verschuiving gaat zijn in energielabels voor residentieel vastgoed, om ons zo goed mogelijk voor te bereiden op deze verandering. Mocht u met ons willen sparren, neem contact op.