Het nieuwste Dutch Logistics Market Trends Report van Savills toont een opvallende verschuiving in de manier waarop kapitaal door de Nederlandse logistieke vastgoedmarkt stroomt. Hoewel Fund & Asset Managers in 2025 met 38,7% van het aankoopvolume de grootste kopersgroep bleven, laat een analyse van de kapitaalstromen zien dat de route van private investeerders naar ontwikkelaars met 26,1% van het investeringsvolume voor het eerst de grootste afzonderlijke kapitaalstroom in de markt werd. Daarmee verschuift kapitaal steeds vaker via ontwikkelaars, die locaties verwerven, herontwikkelen en positioneren voor de volgende investeringscyclus.

Volgens Savills verandert niet alleen de hoeveelheid kapitaal die beschikbaar is voor logistiek vastgoed, maar vooral de route die dat kapitaal door de markt aflegt. Jarenlang stroomde logistiek vastgoed voornamelijk van private investeerders naar fund- en assetmanagers. In de periode 2020-2022 was deze kapitaalstroom goed voor 37,3% van het totale investeringsvolume en daarmee veruit de belangrijkste route waarlangs kapitaal door de markt bewoog. Sinds 2023 tekent zich echter een nieuw patroon af.

Wouter van 't Grunewold, Market Intelligence Analyst bij Savills, zegt: “De kapitaalstroom van private investeerders naar ontwikkelaars groeide van 5,9% van het totale marktvolume in de periode 2020-2022 naar 19,7% in de periode 2023-2025. In 2025 werd deze stroom met 26,1% van het totale marktvolume zelfs de grootste afzonderlijke kapitaalstroom in de Nederlandse logistieke vastgoedmarkt.”

Niek Poppelaars, Head of Logistics & Industrial bij Savills, zegt: "De data vertelt niet het hele verhaal. Ontwikkelaars kopen niet alleen locaties met herontwikkelingspotentieel, maar voegen ook steeds vaker bestaande logistieke gebouwen toe aan hun beleggingsportefeuille. Daarmee spelen zij een steeds bredere rol in de markt dan de traditionele ontwikkelaarsrol alleen.”

De verschuiving vond plaats tijdens een periode van forse herprijzing. Prime yields stegen van 3,15% in 2021 naar circa 4,75% begin 2026, als gevolg van de stijgende rente en hogere financieringskosten.

Daardoor daalde het investeringsvolume van recordniveaus boven de €4 miljard per jaar tussen 2020 en 2022 naar €2,8 miljard in 2025.

Volgens Savills lijkt de herprijzingsfase inmiddels grotendeels achter de rug. Institutionele beleggers keren terug naar de markt. Hun aandeel in het aankoopvolume daalde naar een dieptepunt van 38,7% in 2025, maar herstelde zich in 2026 tot op heden tot 78,8% van het totale aankoopvolume.

Savills concludeert dat herontwikkeling, brownfieldstrategieën en het upgraden van bestaande logistieke locaties de komende jaren centraal zullen staan in de investeringsmarkt. De veranderende kapitaalstromen laten zien dat marktpartijen zich al voorbereiden op die volgende fase.

Lees het volledige rapport hier.