Volgens de meest recente European Logistics Outlook van Savills bedroeg de opname van industrieel- en logistiek vastgoed op het Europese continent in 2023 28,8 miljoen m². Een daling van 24% ten opzichte van 2022. Desondanks bleef de opname 9% hoger dan het gemiddelde van de vijf jaar vóór de pandemie. Dit wijst op hogere activiteitsniveaus in vergelijking met het voorgaande decennium, zelfs terwijl dat de gebruikersvraag in de afgelopen twee jaar is afgekoeld.
In het vierde kwartaal van 2023 werd het hoogste niveau van opname waargenomen met een totaal van 8,1 miljoen m². Hoewel dit een daling van 7% is ten opzichte van het vierde kwartaal van 2022, zijn er positieve signalen dat de gebruikersmarkt zich in de laatste drie kwartalen heeft gestabiliseerd en nu een opwaartse trend vertoont, met een stijging van 17% in de tweede helft van 2023, vergeleken met de eerste helft.
Op nationaal niveau lieten Roemenië (+595%), Portugal (+196%) en België (+42%) de grootste verbeteringen zien ten opzichte van hun pre-pandemische gemiddelden. In tegenstelling tot deze positieve cijfers registreerde Nederland een daling van 22%. Duitsland (-12%) en het Verenigd Koninkrijk (-7%) zagen eveneens een afname in opname.
Andrew Blennerhassett, Associate in het Europese industriële- en logistieke onderzoeksteam van Savills, licht toe: "Er hebben zich grote verschuivingen voorgedaan in de opname van vastgoed, ten opzichte van het vijfjarig gemiddelde. De markten die voorheen verantwoordelijk waren voor het grootste deel van de Europese opname van industrieel- en logistiek vastgoed, zoals het Verenigd Koninkrijk, Duitsland en Nederland, ervaarden allemaal een daling in opnamecijfers in 2023. Daarentegen zien kleinere markten zoals Italië en België, evenals perifere markten zoals Roemenië en Boedapest, een toename in activiteit, zij het vanuit een aanzienlijk laag startpunt."
Bijzonder relevant voor de Nederlandse markt is de variatie in leegstandscijfers binnen het land. De leegstand in Schiphol steeg met 210 basispunten naar 8,8%, wat aanzienlijk bijdraagt aan de nationale cijfers. Dit in contrast met Venlo, waar de leegstand slechts met 80 basispunten steeg naar 1,6%. Deze cijfers belichten de dynamiek en diversiteit van de Nederlandse logistieke vastgoedmarkt.
Wat betreft het aanbod, zag Savills de gemiddelde leegstandsgraad in heel Europa stijgen met 205 basispunten naar 5,37% in het laatste kwartaal van 2023. Savills wijst op een vertraging in de bouwactiviteiten, aangezien de toename van de leegstand in Q4 aanzienlijk afnam. Deze trends suggereren een veranderende marktdynamiek die een positieve invloed kan hebben op huurprijsontwikkelingen en investeringsbeslissingen.
In de investeringsmarkt daalde het totale volume van transacties in Europees industrieel- en logistiek vastgoed naar €27,5 miljard in 2023, een daling van 51% ten opzichte van het voorgaande jaar. Ondanks deze afname zag Savills een verbetering van 13% tussen de eerste en tweede helft van het jaar, wat duidt op een herstellend vertrouwen onder investeerders.
Op kwartaalbasis hebben enkele van de grootste Europese markten aanzienlijke dalingen doorgemaakt, waaronder het Verenigd Koninkrijk (-34%), Nederland (-65%) en Frankrijk (-71%). Daarentegen hebben een aantal kleinere markten in 2023 een opmerkelijke groei laten zien: Denemarken (+273%), Ierland (+157%) en Noorwegen (+73%) noteerden allemaal aanzienlijke jaar-op-jaar stijgingen.
Marcus de Minckwitz, Head of EMEA Industrial & Logistics bij Savills, voegt hieraan toe: "Hoewel het verschil tussen prime en secundaire rendementen blijft toenemen, zullen er nog steeds tal van kansen zijn voor investeerders in 2024. De voorspelde daling van de rentetarieven zal de risico's voor investeerders verminderen. Bovendien verwachten we dat het verschil in prijsverwachtingen tussen verkopers en kopers, dat vorig jaar een grote belemmering vormde op de investeringsmarkt, in de toekomst zal afnemen.
Douglas van Oers, Co-Head Logistics & Industrial bij Savills in Nederland, vult aan: “Het is goed de noodzaak voor investeerders, om proactief te zijn in 2024, te benadrukken, gezien de verwachting dat financieringskosten zullen dalen, maar niet zullen terugkeren naar de niveaus van 2019. Dit vereist sterker dan gemiddelde huurgroei om investeringen te rechtvaardigen, met name in de logistieke sector die goed gepositioneerd lijkt in termen van fundamentele marktvoorwaarden. Binnen Europa biedt een gevestigde markt als Nederland hier goede kansen toe.