Investeerders en ontwikkelaars hebben daarop gereageerd. Bedrijven en fabrikanten hebben zich moeten aanpassen aan de zich snel ontwikkelende consumententrends en productietechnieken, om nog maar te zwijgen over de verstoring van de aanvoerketen als gevolg van de pandemie. In reactie daarop zoeken ze slimmere ruimte op een groter aantal locaties.

De kosten van deze ruimten variëren wereldwijd aanzienlijk en kunnen een belangrijke factor zijn voor de locatie van de eindgebruiker en besluiten over uitbreiding. Of het nu gaat om externe logistieke dienstverleners, webwinkels, bedrijven of fabrikanten, de kosten van distributiecentra voor het bedienen van een steeds dynamischer wordende aanvoerketen zijn belangrijk. Daarom hebben wij op basis van het IMPACTS onderzoeksprogramma van Savills World Research een kostenvergelijking voor gebruikers opgesteld.

Markten met hoge vastgoedkosten

We hebben de vastgoedkosten voor distributiecentra in 54 markten in 21 landen geanalyseerd. Naast de huur hebben we ook rekening gehouden met belastingen en servicekosten, die gemiddeld 19% van de totale vastgoedkosten uitmaken.

De vastgoedkosten voor distributiecentra zijn het hoogst in de grootste wereldsteden, waar een grote bevolkingsdichtheid en een beperkte hoeveelheid grond zorgen voor een grote vraag vanuit consumenten en bedrijven. Vier markten steken boven de rest uit: Londen, Tokio, Hongkong en Singapore. In al deze markten liggen de kosten ruim boven de € 200 per m² per jaar (zie grafiek).

De hoogste totale vastgoedkosten voor distributiecentra in de wereld (huur + servicekosten + belastingen) vinden we in Londen, met een totaal van € 315 per m² per jaar. Door de snel toenemende opname door e-commercebedrijven en de grotere voorraden nam de leegstand in Londen en het zuidoosten in 2020 af tot 3,49%, het laagste niveau sinds 2016.

Tokio voert de lijst aan als het gaat om kale huur, met € 250 per m² per jaar. De leegstand is hier slechts 0,4% en in het jaar tot september 2020 stegen de huren in de agglomeratie Tokio met bijna 7%.

In deze wereldsteden waar weinig grond beschikbaar is, moeten distributiecentra concurreren met andere gebruiksklassen zoals datacenters, een andere sector die tijdens de pandemie een enorme groei heeft doorgemaakt. In reactie daarop wordt intensiever gebruikgemaakt van toplocaties door de bouw van objecten met meerdere verdiepingen. In Tokio werd in juni vorig jaar het zes verdiepingen hoge Amagasaki Distribution Centre van ESR voltooid. Met 390.000 m² is dat het grootste logistieke gebouw van Azië-Pacific.

Andere markten waar de vastgoedkosten voor distributiecentra hoog zijn, zijn Sydney (5e), New York (6e), Dubai (7e), Beijing (8e) en Los Angeles (9e).

Markten met lagere vastgoedkosten

Wereldsteden met de laagste vastgoedkosten voor distributiecentra vinden we in India, tussen de € 30 en € 35 per m² per jaar. Door het kleinere aandeel e-commerce (slechts 5%) en de minder ontwikkelde productiesector heeft India nog niet de ontwikkelingen doorgemaakt die in andere markten hebben plaatsgevonden, maar het potentieel is gigantisch.

''De bevolking van India zal naar verwachting groeien naar 1,5 miljard in 2030, waarmee het land China inhaalt als land met de meeste inwoners'', zegt Arvind Nandan, Managing Director Research and Consulting van Savills India. "Door de verstedelijking trekken honderden miljoenen mensen naar de steden en dat brengt nieuwe infrastructuurinvesteringen met zich mee om de ontwikkeling van logistieke hubs te ondersteunen."

Bijkomende kosten: arbeid en energie

Vastgoedkosten zeggen niet alles. Arbeidskosten zijn doorgaans de belangrijkste kostenpost voor een distributiecentrum, want die vormen meestal meer dan de helft van de totale operationele kosten. In de markten die we hebben bestudeerd bedroegen ze gemiddeld € 9 per uur per werknemer. De kosten voor elektriciteit voor de gebouwen en diesel voor het wagenpark zijn ook een belangrijke factor voor het runnen van een distributiecentrum.

We hebben deze drie typen kosten gecombineerd om de totale operationele kosten van distributiecentra per locatie in kaart te brengen (arbeidskosten per uur, elektriciteitsprijzen per kWh en dieselprijs per liter). Hierbij is meer gewicht gegeven aan de arbeidskosten, aangezien die de grootste component vormen voor de eindgebruikers.

Waarde in Vietnam

Zeer lage arbeidskosten in combinatie met extreem lage energiekosten maken Vietnam tot de goedkoopste locatie in ons onderzoek, met Hanoi als beste optie. Deze lage kosten maken Vietnam zeer aantrekkelijk voor multinationals die bedrijfsactiviteiten in het land willen vestigen, maar de regering werft actief bedrijven in het hogere segment.

"De regering heeft veel geïnvesteerd in allerlei vormen van infrastructuur en industriële clusters gepromoot om bedrijven hoger in de waardeketen aan te trekken", zegt Troy Griffiths, Deputy Managing Director van Savills Vietnam. "Er zijn ook grote zakelijke belastingvoordelen beschikbaar om een gezonde regionale concurrentie te bevorderen."

India, dat ook zeer lage vastgoedkosten voor distributiecentra heeft, is de op een na goedkoopste locatie in ons onderzoek.

In de Verenigde Arabische Emiraten zijn de vastgoed- en elektriciteitskosten voor distributiecentra hoger dan in India en Vietnam, maar die worden gecompenseerd door de laagste dieselprijs van alle landen in ons onderzoek, waardoor het toch een van de goedkoopste locaties van de wereld is voor het runnen van distributiecentra.

De bezettingsgraad en huren van distributiecentra in de Verenigde Arabische Emiraten zijn stabiel, en ze worden hoofdzakelijk gebruikt door e-commercebedrijven. Swapnil Pillai, Associate Director van Savills Middle East Research onderstreept het belang van hoogwaardige infrastructuur: "Vanuit de eindgebruikers zal er waarschijnlijk een sterke vraag blijven bestaan naar geautomatiseerde 'build-to-suit' centra met temperatuurregeling, hoogwaardige specificaties en nieuwe technologieën."

De kosten voor ruimte in Europa

Als we naar Europa kijken, zijn de arbeidskosten het grote verschil tussen Midden- en Oost-Europa enerzijds en West-Europa anderzijds. Dankzij de lage arbeidskosten zijn de totale kosten voor distributiecentra in Polen vergelijkbaar met die in China. In West-Europa zorgen de hoge arbeidskosten in Zweden en Duitsland ervoor dat zes van de tien duurste steden, gelet op de totale kosten, in die landen liggen.

Ook in de toekomst zal de druk op de kosten blijven bestaan. De snelgroeiende e-commercesector stuwt de vraag in het grootste deel van de markten op, hoewel dit effect voor een deel zal worden gedempt door het afschalen van fysieke winkels. Nadat veel eindgebruikers tijdens de pandemie in crisismodus hebben gewerkt, wordt het in 2021 weer tijd voor langetermijnstrategieën.

ESG en strategieën voor de langere termijn

De kosten zijn niet de enige factor voor de locatiestrategie. De verschuiving naar technologieën met een lage koolstofuitstoot betekent dat er meer vraag is gekomen naar energievoorziening met een hoge capaciteit en die vraag zal blijven groeien naarmate we meer gebruik gaan maken van automatisering, elektrische voertuigen en warmtepompen.

"Betrouwbare energie- en netinfrastructuur afkomstig uit een koolstofarme bron wordt essentieel om aan de eisen van eindgebruikers te voldoen", zegt Thomas McMillan, hoofd van Savills Energy Consulting.

"Grote netaansluitingen met de mogelijkheid om elektriciteit te importeren en exporteren helpen ons voorbereiden op technologische vooruitgang met een lage koolstofuitstoot in de toekomst en helpen bedrijven en overheden hun milieudoelstellingen te verwezenlijken."

Langetermijnstrategieën zullen steeds meer nadruk krijgen binnen de ESG-agenda. Distributiecentra worden steeds geavanceerder en bieden meer operationele efficiëntie, betere milieuprestaties en een prettigere werkomgeving.

Webwinkels lopen voorop in het verkleinen van de koolstofvoetafdruk en vragen om distributiecentra die aan strenge milieucriteria voldoen, waardoor oudere objecten die hier niet aan voldoen mogelijk minder zullen opbrengen. Dit zal waarschijnlijk de vraag van eindgebruikers naar hoogwaardige A-klasse ruimte verder doen toenemen, waarbij de kosten mee stijgen met de kwaliteit van het aanbod.

Nederland

Rotterdam en Amsterdam zijn ook meegenomen in dit internationale onderzoek, en staan respectievelijk op de 13^e en 14^e plek. Hoewel de opties van gebruikers beperkt kunnen zijn - je kunt immers geen last mile-leveringen in Amsterdam uitvoeren vanuit een DC in Madrid, alleen omdat de kosten daar lager liggen - toont de analyse wel de relatieve kosten van DC’s in verschillende landen. Handig als je ruimte zoekt voor een groot distributiecentrum van waaruit meerdere markten bediend kunnen worden, en het geeft een goed beeld van welke concurrentie je kunt verwachten op deze locaties. De recordopname van logistieke ruimte in Europa heeft er immers voor gezorgd dat de gemiddelde leegstand is gedaald tot 5%, en ik verwacht dat de bodem nog niet in zicht is.