Per 1 januari 2026 verandert het Nederlandse huurtoeslag-systeem ingrijpend. Waar de aanpassingen doorgaans een beperkte invloed hebben, raakt deze hervorming de betaalbaarheid, doelgroepen en risicobeoordeling van huurwoningen, en in het bijzonder van PBSA (Purpose Built Student Accommodation).

In deze blog zetten wij uiteen wat er verandert, waarom dit relevant is voor investeerders, en hoe het de aantrekkelijkheid en stabiliteit van studenten- en young-professional woningen (vaak compacte studio’s of één-slaapkamerappartementen tot 40 m², waarbij de bewoners in aanmerking komen voor huurtoeslag) kan beïnvloeden. Voor de duidelijkheid: het gaat hier om zelfstandige wooneenheden, het is niet van toepassing voor onzelfstandige eenheden. Onderstaande wijzingen zijn al door zowel de Eerste en Tweede Kamer goedgekeurd en treden daarmee defintief in werking per 1 januari 2026.

Wat verandert er vanaf 2026?

1. De harde maximale huurgrens verdwijnt.

Tot nu toe gold: boven een bepaalde huur (in 2025 € 900,07 per maand; de sociale huurgrens) geen recht op huurtoeslag, ongeacht het inkomen. Vanaf 2026 vervalt deze grens. Huurders met een hogere huur komen nu tóch in aanmerking voor huurtoeslag, zolang hun inkomen en vermogen past binnen de inkomensnormen (de inkomensgrens voor een eenpersoonshuishouden ligt momenteel op een bruto jaarinkomen van circa €47.000 en een vermogens-grenswaarde van €38.479). 

2. Jongeren (vanaf 21 jaar) krijgen eerder recht op volledige toeslag.

Nu geldt nog een grens van 23 jaar voor het verkrijgen van de volledige huurtoeslag. Door de verlaging komen studenten en starters twee jaar eerder in aanmerking – een relevante wijziging voor exploitanten van studentencomplexen en young-professional woningen. Daarnaast kunnen vanaf 2026 jongeren onder de 21 jaar huurtoeslag aanvragen als hun huur hoger is dan € 477,20 per maand (bedrag in 2025). Terwijl dat op dit moment enkel mogelijk is wanneer iemand zijn huurprijs lager is dan € 477,20. Een kanttekening is wel dat de huurtoeslag wordt bepaald tot het gedeelte van de huur van € 477,20.

3. Servicekosten tellen niet langer mee.

Gemeenschappelijke servicekosten (zoals schoonmaak of huismeester) vallen vanaf 2026 buiten de toeslagberekening. In 2025 wordt de huurtoeslag nog bepaald over de rekenhuur (kale huur + subsidiale servicekosten), vanaf 2026 wordt de huurtoeslag enkel berekend over de kale huurprijs.

4. Afbouw van toeslag wordt geleidelijker.

De koppeling tussen inkomen en huurtoeslag wordt lineair. Dit om te voorkomen dat bij een (kleine) inkomensstijging iemand zijn huurtoeslag in één keer kan verdwijnen. Het idee hieachter is dat meer werken moet lonen. Doordat de huurtoeslag niet in één keer verdwijnt, kunnen bewoners meer gaan werken zonder dat hun woonlasten fors toenemen. 

Volgens het ministerie komen door deze hervorming circa 170.000 extra huishoudens in aanmerking voor huurtoeslag, wat een structurele verhoging van de middelen betekent (€ 650 mln/jaar). 

Wat betekent dit voor beleggers?

1. Starters & jongeren eerder in positie → PBSA wordt nóg aantrekkelijker

De leeftijdsverlaging naar 21 jaar voor het in aanmerking komen voor de volledige huurtoeslag is direct gunstig voor exploitanten van studentenhuisvesting. Doordat studenten vanaf 21 jaar in aamerking komen voor de volwaardige huurtoeslag neemt, de doelgroep voor kwalitatieve PBSA woningen toe. Deze woningen worden nu vaak gekenmerkt door een hoge kwaliteit en kennen vaak een huur van circa €700-900 per maand. Bij dat soort huurprijzen konden tot op heden alleen studenten vanaf 23 jaar huurtoeslag krijgen. Jongeren tot 23 jaar krijgen in 2025 immers alleen huurtoeslag bij een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens (in 2025 €477,20). Dit maakt PBSA-woningen nog aantrekkelijker voor een grotere groep studenten. Dit kan de bezettingsgraad en de stabiliteit van huurinkomsten verder versterken.

2. Segment met hogere huren komt in beeld

Een deel van de PBSA woningen hebben tot op heden het nadeel dat de bewoners geen huurtoeslag konden krijgen als de huur boven de sociale huurgrens lag. Dit is van toepassing op PBSA woningen die niet door gemeentelijke regelgeving verplicht sociaal verhuurd dienen te worden, maar op basis van WWS-punten verhuurd kunnen worden en daarmee boven de sociale huurgrens vallen. Doordat dit per 2026 vervalt, krijgen bewoners hierdoor met een kale huurprijs boven de sociale huurgrens ook huurtoeslag. De huurtoeslag voor deze bewoners wordt berekend tot aan de sociale huurgrens. Oftewel, een student met een kale huurprijs van €1.050 per maand, ontvangt per 2026 huurtoeslag; de hoogte van de toeslag wordt echter berekend alsof de kale huurprijs gelijk is aan de sociale huurgrens. Een bewoner van een woning van €1.050,- ontvangt relatief gezien dus minder huurtoeslag dan een bewoner die €900,- betaalt. Voor verhuurders zorgt dit ervoor dat een meer marktconforme huur gevraagd kan worden, terwijl de betaalbaarheid aan de kant van de bewoner wordt gewaarborgd.

3. Meer voorspelbare inkomstenstromen

Doordat de afbouw van huurtoeslag voortaan geleidelijk verloopt, wordt de kans kleiner dat huurders abrupt uit de toeslagregeling vallen. Dit verhoogt de stabiliteit van huurinkomsten, vooral bij langlopende contracten in het middensegment.

4. Effect op mutatiegraad

PBSA complexen worden vanwege de studentendoelgroep gekenmerkt door een hoge mutatiegraad. Door de aangepaste regelgeving verwachten we drie effecten. 

Effect 1: doordat nu ook huurders vanaf 21 jaar in aanmerking komen voor volledige huurtoeslag, zullen zij eerder het complex betrekken en ook langer blijven zitten. Hierdoor zal de mutatiegraad omlaag gaan. Dit is voor beleggers echter geen belemmering omdat de woningen bij aanvang al op de maximale WWS-huur kunnen worden verhuurd, wat mee indexeert gedurende de huurperiode. 

Effect 2: Als de toeslagenafbouw straks lineair wordt, kan dat er voor zorgen dat studenten ook als young professional kunnen blijven wonen. Hierdoor neemt de mutatiegraad nog verder af. Door campuscontracten te hanteren kan dit worden tegengaan, om op deze manier woningen beschikbaar te houden voor studenten. 

Effect 3: een lagere mutatiegraad betekent in de regel ook lagere onderhoudskosten, hierdoor verbetert de kostenkant van PBSA assets.

Let op de kanttekeningen: 

– Er dient vanaf 2026 geen rekening meer te worden gehouden met de component subsiduale servicekosten (dit was in 2025 max. € 48 per maand). Hoewel dit bij lopende PBSA contracten negatief kan uitpakken, heeft dit wel een positief effect voor nieuwe huurcontracten. De verhuurder kan namelijk een kale huurprijs vragen – indien toegestaan- tegen de sociale huurgrens aan, zonder eerst nog rekening te houden met de aftrek van de subsidiale servicekosten. Het resuleert dus in aantrekkelijkere huurprijzen voor de investeerder zonder dat betaalbaarheid van de bewoner onder druk komt te staan.  

– De maximale huurprijsgrens verdwijnt niet geheel: de berekening blijft gebaseerd op een grens (in 2026 € 932,93). Huur boven de sociale huurgrens telt niet mee voor het berekenen van de huurtoeslag, alleen het gedeelte tot die grens. 

– De verhoging van het budget (structureel € 650 mln) en toegang tot toeslag betekent niet automatisch dat huurprijzen stijgen: de huurprijs wordt primair bepaald door WWS-punten, de markt, locatie, vraag&aanbod, kwaliteit etc. Beleggers moeten dit als een ondersteunende factor zien, geen drijfveer op zich.

Van sociale maatregel naar marktfactor

De huurtoeslag blijft formeel een sociale regeling, maar in de praktijk krijgt ze steeds meer marktimpact. Voor beleggers is de toeslag geen winstmaker, maar wel een risico-demper. Zeker in een tijd waarin nieuwbouw stagneert en de middenhuur onder druk staat, fungeert de toeslag als vangnet dat de liquiditeit in het huursegment ondersteunt.

Institutionele partijen hechten steeds meer waarde aan betaalbaarheidsindicatoren in hun strategie. De nieuwe regels maken het eenvoudiger om de betaalcapaciteit van huurders betrouwbaar te modelleren.

Conclusie

De wijzigingen in de huurtoeslag per 2026 zijn onderdeel van een bredere beweging richting eenvoudigere, transparantere en meer inclusieve woonlasten­ondersteuning. Voor de woningbeleggingsmarkt, en specifiek voor PBSA, is dit postief: een grotere doelgroep, meer stabiliteit, minder betaalbaarheidsrisico’s en een extra argument in de business case. Hierdoor zullen partijen meer investeren in betaalbare studentenwoningen in Nederland. Gezien het huidige tekort aan studentenwoningen is dat een zeer wenselijke ontwikkeling.

Toch: succes ligt niet alleen in regelgeving, maar in uitvoering, locatie, kwaliteit, doelgroepenmatch en exploitatie. Wij raden beleggers, assetmanagers en woningcorporaties aan om nu alvast de impact te modelleren.