Het feit dat veel westerse landen tot de snelst 'vergrijzende' landen ter wereld behoren, is geen nieuws. Al decennialang zien we de trend dat een steeds groter deel van de bevolking in de categorie 65+ valt in landen als het Verenigd Koninkrijk, Duitsland, Japan en natuurlijk Nederland. Aan de andere kant van het spectrum zien veel Afrikaanse landen nog steeds hun jonge bevolking toenemen.

Maar ook binnen landen zelf variëren demografische ontwikkelingen enorm. Binnen verder vergrijzende landen zijn er steden die tegen de trend ingaan en als jong kunnen worden bestempeld, en omgekeerd. Een voorbeeld: 54 procent van de bevolking van Dubai in 2033 tussen de 15 en 34 jaar oud zijn, in tegenstelling tot het Midden-Oosten in het algemeen, dat begint te vergrijzen. Of kijk naar Tokyo: terwijl Japan bekend is komen te staan als een van 's werelds 'oudste landen', blijft de jonge bevolking van deze stad stijgen. Terwijl omliggende bevolkingen ouder worden en in aantal afnemen.

Dit brengt interessante uitdagingen met zich mee voor de vastgoedsector: in sommige steden en regio's over de hele wereld zul je gebouwen moeten ontwikkelen die alle leeftijdsgroepen kunnen bedienen. Dit geldt natuurlijk helemaal voor de Nederlandse context: dwergstaten en kleine eilanden uitgezonderd, is Nederland na Bangladesh en Zuid-Korea met 523 inwoners / km² het dichtstbevolkte land ter wereld. Ruimte in en rondom de grote steden is immers zeer schaars, waardoor het onmogelijk zal zijn om alle leeftijdsgroepen en typen huishoudens afzonderlijk te kunnen faciliteren. Het antwoord vanuit de vastgoedsector zal dus noodgedwongen moeten luiden: meer hybride gebouwen (her)ontwikkelen. Gebouwen die zowel de groeiende jongere- als oudere leeftijdsgroepen kunnen bedienen. Een oplossing hiervoor kan liggen in meer modulair bouwen, zodat gebouwen letterlijk kunnen meebewegen met demografische trends.

In sommige sectoren zijn de behoeften van beide leeftijdsgroepen vergelijkbaar, en vergemakkelijkt dat het reageren op grote demografische ontwikkelingen als deze. Neem bijvoorbeeld huisvestingsbehoeften: grotere, oudere bevolkingen betekenen vaak meer eenpersoonshuishoudens, waardoor er vraag ontstaat naar kleinere woningen - een vraag die ook aanwezig is onder jongere leeftijdsgroepen. Hoewel het uiteindelijke woonproduct kan variëren in termen van gedetailleerde inrichting en beheer, en ouderenwoningen mogelijk een element van zorg bevatten, zal het vereiste kernproduct voor beide opmerkelijk gelijk zijn. In Nederland zijn er inmiddels genoeg voorbeelden waar dit zelfs een stapje verder gaat. Zo zijn er woongebouwen die speciaal zijn ontwikkeld om ontmoeting tussen jong en oud te faciliteren en zelfs stimuleren, zoals Living-Inn in Nijmegen en AMST in Amsterdam.

Ook het kantoor is een plek waar alle leeftijden samenkomen, maar waar de behoeften meer uiteenlopen: terwijl thuiswerken vaker de voorkeur heeft van oudere werknemers en jongere werknemers meer profiteren van de netwerk-, leer- en sociale aspecten van een kantoor. Dit vereist een hybride werkmodel met een flexibele kantoorruimte die geschikt is voor alle generaties wanneer ze samenkomen. Dit is vooral belangrijk in vergrijzende samenlevingen met een krimpend personeelsbestand. Zowel ontwerp als inrichting van een kantoorgebouw zal op deze trend moeten gaan inspelen, om oudere werknemers naar het kantoor te kunnen trekken. 

Eenzelfde uitdaging ligt voor winkelgebieden, met conflicterende voorkeuren tussen leeftijdsgroepen en huishoudens. Neem bijvoorbeeld meer consumptiegerichte oudere consument, tegenover de meer ‘experience’ gerichte jongere consument in de Gen Z generatie. Mede hierdoor is in Nederlandse winkelstraten een steeds hogere mate van ‘blurring’ van functies zichtbaar, met een grotere rol voor horeca- en leisure. Maar hierin doorschieten schuilt ook een gevaar, met als risico met name de oudere doelgroep te vervreemden.  

Dit zijn slechts een paar voorbeelden van hoe voortdurende demografische verschuivingen vastgoed zullen blijven beïnvloeden en nieuwe uitdagingen opwerpen. Zoals altijd is het doel van vastgoed om zichzelf opnieuw uit te vinden en om te reageren op deze veranderende, en soms tegenstrijdige, trends op een manier die voldoet aan onze menselijke basisbehoeften aan onderdak, comfort en functionaliteit.

Je kunt het volledige artikel lezen op pagina 7 van de Impacts-publicatie van dit jaar.