Natuurlijk merken wij ook dat in het MidCap-segment de beleggers afwachtender zijn geworden en dat het sentiment is gekeerd. Dat neemt echter niet weg dat de MidCap-kantorenmarkt wel nog steeds doorloopt, bloggen Sander van den Engel en Alexander Kimmel van het MidCap Investment team bij Savills in Nederland.
De kleinere beleggingstransacties doen het vooralsnog beter dan de grote volumes. Tot en met het derde kwartaal is het beleggingsvolume van MidCap al hoger dan heel 2021, volgens de laatste data van het Savills Market Intelligence team. Dit in tegenstelling tot de transacties van boven de 20 miljoen euro, waar een sterke afname zichtbaar is. Ook het aantal transacties ligt bij MidCap al bijna op hetzelfde niveau als heel 2021.
Rond de Provada dit jaar spraken wij onze verwachtingen uit over de markt, en waarom de MidCap-markt resistenter is tegen een negatief marktsentiment. Deze verwachting is realiteit gebleken.
Aldus Sander van den Engel, Alexander Kimmel en Santiago Florez
Natuurlijk merken wij ook dat in het MidCap-segment de beleggers afwachtender zijn geworden en dat het sentiment is gekeerd. Dat neemt echter niet weg dat de MidCap-kantorenmarkt wel nog steeds doorloopt. Dit in tegenstelling tot de markt voor meer grootschalige kantorendeals, waar zeker in het vierde kwartaal de dynamiek zeer sterk is gedaald.
De oplopende inflatie heeft geleid tot stijgende rentes. Voor beleggers is het gevolg dat het aantrekken van vreemd vermogen duurder is geworden, wat een drukkend effect heeft op het rendement en dus op prijsvorming. De impact op de MidCap-markt is echter minder groot: de aanvangsrendementen op de MidCap-markt lagen echter al veelal hoger, zodat er meer ruimte is om de stijgende rente op te vangen. Zeker in de randgebieden van de grote steden, waar wij veel actief zijn, lagen de rendementen rond 8 tot 10 procent BAR k.k. Daarnaast zijn veel beleggers in dit segment minder afhankelijk van vreemd vermogen, waardoor prijsvorming relatief minder wordt geraakt ten opzichte van de grotere volumes.
Afgelopen kwartaal zijn er echter veel kantoorverkopen geïnitieerd die in 2022 niet tot een transactie zullen leiden, mede door een sterke groei aan de aanbodzijde. Momenteel heerst er veel onzekerheid in de markt en is de reactie vanuit de kopersmarkt afwachtend geworden. Veel van deze verkopen worden doorgeschoven naar het eerste kwartaal van volgend jaar.
Wij verwachten dan ook dat investeerders, ondanks de verhoging van de overdrachtsbelasting met 2,4 procentpunt, investeerders weer actiever gaan worden in het eerste kwartaal van 2023 wanneer de energiemarkt en de rentetarieven stabiliseren. Er ontstaan nieuwe kansen. Een groep beleggers zal moeten herfinancieren en gedwongen worden om een exit te maken met yield decompressie als gevolg.
Daarnaast wordt voor de MidCapmarkt het duurzaamheidaspect steeds bepalender. Slecht presterende gebouwen die niet in staat zijn om de servicekostenstijging te minimaliseren zullen dat direct terugzien in de waarde van een kantoor. Het verder verduurzamen dan het verplichte EPC-label C is ook een mooie kans voor beleggers om een kantoorgebruiker te behouden of een ander aan te trekken.
.jpg)
.jpg)
