Belangrijkste bevindingen

1. Beleggingsmarkt loopt voor op gebruikersmarkten 
   Het totale beleggingsvolume steeg in 2025 naar €14,5 miljard (+19,1% j‑o‑j), met een duidelijke eindejaarspiek in Q4 (€4,23 mrd; +13,6% j‑o‑j). Liquiditeit concentreerde in wonen, kantoren en logistiek, waar kopers en verkopers beter prijs- en risicopercepties op elkaar afstemden. Dit bevestigt dat de kapitaalmarkt herstelt vóór de gebruikersmarkt. 
2. Stabiele financiering en yields ondersteunen risicobereidheid 
   Financieringscondities bleven in 2025 breed stabiel, wat leidde tot stabilisatie van investeringsrendementen. Prime NIYs waren grotendeels onveranderd versus 2024; wonen en PBSA lieten 5 bps compressie zien. Met stabiele ECB‑depositorentes en beperkte opwaartse druk op korte euro‑swaprentes in 2026, is de verwachting dat prime yields overwegend stabiel blijven, met lichte compressie mogelijk voor core‑plus en value‑add bij toenemende risicobereidheid. 
3. Dealstructuur: kleinere mediane ticket, meer topzware transacties 
   Het aantal transacties verbreedde, maar de median deal size daalde (Q4 €1,9 mln vs. €2,7 mln in Q4 2024; volledig jaar 2025 €1,7 mln, −25,1% j‑o‑j). Tegelijkertijd nam het aandeel transacties > €50 mln toe tot 46,7% in Q4 en 49,4% over heel 2025 (vs. 38,3% in 2024). De bovenkant werd gedragen door institutionele allocaties en enkele grote deals in logistiek, kantoor en wonen. 
4. Gebruikersactiviteit: selectief en lager, met segmentverschillen 
   De totale opname in Q4 2025 bedroeg 1,33 mln m² (−35,8% j‑o‑j); volledig jaar −28,5% vs. 2024. Kantoren: G5‑aandeel 46,7% (vs. 51,7% in 2024), leegstand in G5 6,2% → 7,5% (extra 663.872 m² voorraad); buiten G5 rond 5,1% door onttrekking 299.244 m². In logistiek steeg de median transactiegrootte licht naar 11.010 m², maar de volumes daalden 37,2%, met hogere leegstand 5,2% → 6,4% door terughoudendheid van grote operators en verschuiving richting kleinere, lokale gebruikers. 
5. Huurontwikkeling: prime stabiel, medianen lopen op (convergentie) 
   Ondanks macro‑onzekerheid bleef prime huur in 2025 breed stabiel. Mediane huren namen toe: kantoren +6,6%, industrieel +5,0%, logistiek +1,6%, retail +3,4%, wat wijst op convergentie tussen prime en mediane niveaus. Dit suggereert onderliggende vraag naar kwaliteit en locatie, ook al blijft de opname gedrukt.