Normaal gesproken zouden we bij een stijgende inflatie een verminderde activiteit verwachten, wat op zijn beurt de prijzen zou doen dalen. Door de gecombineerde impact van de situatie in Oekraïne, de wereldwijde disruptie van de toeleveringsketen na covid-19, sterke gebruikersmarkten en de nadruk op energiezuinige gebouwen, is er in plaats daarvan een enorme druk op de kosten van materialen.

Dit is de reden waarom we in alle markten steeds hogere bouwkosten en projecttijdschema’s zien. Hoewel we de bedrijvigheid in sommige sectoren in de komende twaalf maanden kunnen zien dalen, zal dit waarschijnlijk geen significante impact hebben totdat de inflatie begint te dalen.

Onvoorspelbaarheid

Het lijdt geen twijfel dat er al veel is gedaan om deze tegenwind te verzachten, aangezien de toeleveringsketens in de bouw de afgelopen twee jaar veel veerkrachtiger zijn geworden, maar onzekerheid en onvoorspelbaarheid heersen nog steeds. Een sector waar dit bijzonder aan de orde is, is de logistieke vastgoedmarkt.

De afgelopen jaren heeft de logistieke markt een enorme vlucht genomen. Als gevolg hiervan hebben ontwikkelaars veel speculatief ontwikkeld, op niveaus die sinds voor de wereldwijde financiële crisis van 2008 niet meer waren gezien. Ondanks dat in 2021 een recordniveau aan speculatieve ontwikkelingen werd aangekondigd/opgeleverd, is de leegstand laag gebleven en heeft die in Nederland zelfs een record laag niveau van 2,6 procent behaald.

Pauze

Dit ging gepaard met de stijgende prijs van grondstoffen, waarbij ontwikkelaars de bouwkosten per vierkante meter 5-10 procent zagen stijgen, afhankelijk van het type project. Gezien de disbalans van vraag en aanbod in de markt zijn deze kosten doorberekend aan de gebruiker in de vorm van hogere huren.

We zien echter dat de marktdynamiek snel verandert. De inflatie heeft veel industriële en logistieke verhuurders en investeerders voor een wiskundig dilemma geplaatst, aangezien de stijgende kosten van schulden, in combinatie met deze stijgende bouwkosten, hebben geleid tot een pauze/uitstel terwijl ze wachten op tekenen dat een sterke huurgroei nog steeds kan worden bereikt.

Speculatieve ontwikkeling onder druk

Dit jaar zal naar verwachting in totaal 3.365.065 m2 aan voorraad erbij komen. Dus vooralsnog is de pijplijn goed gevuld geweest. Maar voor volgend jaar staat er slechts 1.238.383 m2 op de planning, een daling van 63 procent. We verwachten dat dit voor het grootste deel neerwaartse druk zal uitoefenen op prijsstelling naarmate aannemers concurrerender gaan bieden, aangezien er minder opdrachten beschikbaar komen. Maar hoewel ontwikkelaars melden dat de aanbestedingen voor de bouwkosten zich stabiliseren, hebben we tot nu toe geen noemenswaardige dalingen in de bouwkosten gezien. Mogelijk komt deze pas later, volgend op de daling van nieuw opgeleverde voorraad. Wat mogelijk ook voor een daling kan zorgen, zijn stagnerende ontwikkelingen in andere sectoren. Denk aan de woningmarkt waar de opeenstapeling van regulering zorgt voor een impasse. Dit kan iets meer ruimte bieden in de logistieke bouwsector. De eerste tekenen daarvan beginnen wij wel te zien in de markt.

Nu de eisen van de gebruikers op een hoog niveau blijven en de volatiliteit van de kapitaalmarkten de speculatieve ontwikkeling onder druk zet, is het waarschijnlijk dat de leegstand laag blijft, wat op zijn beurt de huren zal opstuwen. Alles bij elkaar genomen: hoewel een verslechterende economische omgeving sommige grondstofprijzen zal doen dalen, verwachten we niet snel een dramatische neerwaartse verschuiving van de bouwkosten in de logistieke vastgoedmarkt. Wel is er zicht op een stabilisering en lichte daling door teruglopende orders bij de aannemers vanuit andere sectoren.

Deze blog werd gepubliceerd door Vastgoedmarkt.