Zo komen mij, Jordy, als aankoopadviseur investeringsmogelijkheden onder ogen van kantoorgebouwen met label D en slechter, waar geen tot amper aandacht wordt gegeven aan de energielabelverplichting in Nederland vanaf 2023. Alhoewel dit de meeste Nederlandse vastgoedprofessionals niet ontgaan zal zijn, zijn niet al mijn buitenlandse relaties hiervan op de hoogte. Zeker diegenen die de Nederlandse markt voor het eerst betreden. Zo rees bij mij de vraag, wat moet ik hen adviseren? Weet ik zelf eigenlijk wel precies wat de consequenties zijn, en of, en zo ja hoe, er gehandhaafd gaat worden. Mag de zittende huurder op 1 januari zijn kantoor niet meer in? Gaat er een groot rood lint omheen? Of mag er vanaf het nieuwe jaar geen nieuwe huurovereenkomst meer getekend worden?

Wat zijn de consequenties?

Niels van Tamelen, partner bij Hemwood, legt het aan je uit. In het Bouwbesluit 2012 staat dat als een kantoor op 1 januari 2023 niet minimaal een Label C heeft, het gebruik moet worden gestaakt. Op deze “Label C”-verplichting bestaan flink wat uitzonderingen, zo geldt het niet voor kantoren kleiner dan 100 m², kantoren die onderdeel zijn van bijvoorbeeld een bedrijfshal of logistieke hal waarvan het kantoorgedeelte kleiner is dan 50% of voor kerken of rijksmonumenten.  

De ROZ heeft al enige tijd geleden modelbepalingen opgesteld waarin voorbeeldafspraken zijn opgenomen hoe om te gaan met de label-verplichting en biedt enkele keuze-opties. 

Als een kantoor niet onder één van de uitzonderingen valt en niet minimaal het label C heeft en toch in gebruik is, dan kan de gemeente handhavend optreden. Het bevoegde overheidsorgaan (waarschijnlijk de gemeente) kan zowel jegens de eigenaar als de gebruiker handhavend optreden. Als de eigenaar en/of de gebruiker dan niet binnen een door de gemeente gestelde termijn alsnog de maatregelen heeft getroffen om minimaal een Label C te verkrijgen, dan kan de gemeente dwangsommen opleggen of zelfs middels bestuursdwang het gebruik beëindigen. 

Als er geen specifieke afspraken zijn gemaakt en er is gecontracteerd conform ROZ model 2015, dan is mijns inziens in beginsel het risico voor de verhuurder als in art. 1.1 van de huurovereenkomst is afgesproken dat verhuurder een “kantoorruimte” verhuurt. Als in artikel 1.1 is opgenomen dat verhuurder een “bedrijfsruimte” verhuurt en in artikel 1.2 is afgesproken dat huurder deze bedrijfsruimte zal gebruiken als “kantoor”, dan is denkbaar dat juist huurder voor de maatregelen verantwoordelijk is. Zo is in het namelijk in de Algemene Bepalingen afgesproken (artikel 4). Al zijn daar diverse nuances op denkbaar, afhankelijk van wat partijen van elkaar mochten verwachten en welke maatregelen benodigd zijn.  Bij kantoorgebouwen die geen Label C hebben en niet onder één van de uitzonderingen vallen, lijkt het niettemin zinvol om zo snel mogelijk te onderzoeken welke maatregelen nodig zijn om het gebouw alsnog te laten voldoen en daar tussen partijen afspraken over te maken. zijn.

Welke informatie te verstrekken bij verkoop

Als het kantoor een Label D t/m G heeft, dan is de verkoper verplicht dat altijd te vermelden en kan hij zich er niet achter verschuilen dat een professionele koper zelf onderzoek moet doen. Als het gebouw géén label heeft, dan zou verkoper in de marketingfase kunnen volstaan met de mededeling dat er geen label is. Bij verkoop van een kantoorgebouw is een energielabel echter verplicht en dient de verkoper dit te verzorgen. 

Gelet op de risico’s die hier mogelijk aan verbonden zijn, zouden wij verkopers in ieder geval willen adviseren in hun verkoopdocumentatie ook expliciet te wijzen op de gevolgen van het ontbreken van een label C, zodat de koper zich bewust is van de risico’s in dat verband. Je kunt je afvragen of dat laatste nodig is bij professionele partijen, waar een zekere mate van eigen onderzoek bij verwacht mag worden, maar better safe than sorry.