De historische lage rentetarieven van het afgelopen decennium in de Eurozone hebben een hausse veroorzaakt in de vastgoedbeleggingsmarkt, door de zoektocht naar alternatieven voor laag renderende obligaties.

Het aantal huishoudens met investeringen is in 2020 met 17 procent gestegen. Vastgoedfondsen hebben ook meer kapitaal beschikbaar voor investeringen. Het totale beschikbare kapitaal bij nieuwe fondsen dat wereldwijd zijn weg moet vinden, bedroeg begin 2021 315 miljard euro, tegenover 281 miljard euro begin 2020 (+12 procent). Dit enorme bedrag is exclusief het bedrag dat een sterk toenemende aantal huishoudens in vastgoed wil investeren (bron: Savills Research – Market in Minutes Q1 2021).

Minder verkoop

Terwijl de vraag toeneemt, neemt de bereidheid om onroerend goed te verkopen om dezelfde redenen af. Als gevolg hiervan zullen de aanvangsrendementen op onroerend goed naar onze verwachting in de meeste sectoren blijven dalen. Hoewel ze in absolute termen al op een record laag niveau staan, blijft de ‘yield spread’ op 10-jaars staatsobligaties in veel landen ongebruikelijk hoog. Nederlands vastgoed levert relatief een goed rendement op, 350 basispunten meer dan risicoloze staatsobligaties voor het prime-product.

De yield spread is momenteel zo groot, omdat de marktpartijen tot het uitbreken van de covid-19-crisis altijd voor ogen hadden dat de rente weer zou gaan stijgen. Zij hadden dus de verwachting dat de ‘yield spread’ zou verdwijnen naarmate de obligatierente weer zou stijgen. Dit scenario is, althans voor de nabije toekomst, van tafel. En het valt op dat de ‘prime yields’ in veel segmenten nauwelijks zijn aangepast door de crisis, of zelfs zijn gedaald.

Waarom zien we dan geen enorme stijging in de transactionele activiteit? Wij zien hiervoor vijf belemmeringen in de markt:

1. Vraag door corona geconcentreerd op hetzelfde type product (flight to core)

Vele beleggers focussen op hetzelfde type product. In tijden van onzekerheid verschuiven beleggingsstrategieën naar producten met een laag risico. In 2020 streden investeerders om ‘core’ product, waardoor het rendement nog verder onder druk stond. Bezorgdheid over het toenemende belang van thuiswerken heeft een negatieve invloed gehad op de vraag naar secundaire kantoren, waardoor het totale aandeel van de kantoorsector is gedaald van 27 procent in 2019 naar 17 procent in 2020. De versnelling van digitalisering heeft de vraag naar logistiek vastgoed en datacenters juist gestimuleerd. De stabiliteit van de inkomsten uit de woningbeleggingsmarkt heeft nieuw kapitaal aangetrokken, waardoor het aandeel is gestegen van 30 procent in 2019 naar 39 procent in 2020.

2. Te weinig nieuwbouw

We zien dat er minder bestaande bouw op de markt is gekomen dit jaar. Mede hierdoor was het beleggingsvolume in 2020 zo’n 9,6 procent lager dan in het jaar daarvoor. Wij signaleren dat er te weinig bouwprojecten van de grond komen, in relatie tot het ruim beschikbare kapitaal en de vraag. De totale vastgoedvoorraad neemt nog wel toe, we zien dat nieuwbouwontwikkelingen op zeer veel interesse kunnen rekenen en in een steeds vroeger stadium verkocht kunnen worden omdat steeds meer beleggers een forward funding structuur aan kunnen.

3. Beurzen blijven stijgen

De vraag naar vastgoed is mede gestegen door de lage rente, maar ook de stijgende beurzen hebben invloed op allocatie. Een ‘asset liability study’ bepaalt welk percentage institutionele beleggers alloceren aan obligaties, aandelen en vastgoed. Nu de beurzen door het dak gaan en de waarde van aandelen stijgen, stijgt de vraag naar vastgoed mee. Dit wordt gedaan om het percentage vastgoed binnen de totale beleggingsportefeuille in balans te houden. Dit zorgt ervoor dat investeerders hun huidige (prime) vastgoed vasthouden, en het liefst aanvullen met nieuw ‘core’ product.

4. Evergreen funds

Sinds de financiële crisis zien we een toename van ‘evergreen funds’ op de markt. Dit zijn fondsen zonder vaste eindtermijn, in tegenstelling tot een ‘closed-end’ structuur, die een vastgestelde looptijd hebben. Hierdoor is er minder noodzaak tot verkoop door timing dan voorheen. Daarbij komt nog dat de meeste closed-end fondsen vaak looptijd hebben van 7-10 jaar. Tussen 2011-2014 zijn er relatief weinig van dergelijke fondsen gestart, waardoor er op dit moment minder closed-end fondsen aflopen en vastgoed op de markt brengen.

5. Vicieuze cirkel

Beleggers geven aan dat de beperkte mogelijkheden om te herinvesteren de hoofdreden is om niet te verkopen. Tegelijkertijd willen ze allemaal wel graag kopen, waardoor de markt in een vicieuze cirkel beland. Wat doe je als de mismatch tussen koper en verkoper steeds groter wordt? Volgens ons zorgt dit voor een verdere vergroting van het verschil tussen primair en secundair vastgoed, hetgeen in het verleden ook goed is opgepakt onder andere door sloop, transformaties en de herinrichting van bedrijventerreinen. We hebben al eerder gezien dat in een crisis eerst een focus ontstaat op core, maar die ook weer snel verruimt richting value-add en opportunistisch als risico`s beter in te schatten zijn.