Dit spotlight report zet de wijzigingen op een rij en laat zien welke woningen er wel en niet van profiteren. Ook gaat het in op wat de voorgestelde verlenging van de nieuwbouwtoeslag betekent voor nieuwe middenhuurprojecten.

Belangrijkste inzichten 

1. Het huuraanbod krimpt
   In 2025 daalde het aantal huurwoningen van particuliere verhuurders met bijna 37.000. Ook de totale huurwoningvoorraad nam af, met ruim 7.800 woningen. Dat gebeurde voor het eerst sinds 2010.

2. Extra huurruimte boven de WOZ-cap
   Woningen die door de WOZ-cap op 186 punten blijven steken, krijgen een huuropslag op basis van hun puntentotaal zonder cap. Deze blijven wel gereguleerde middenhuur. De toeslag kan, afhankelijk van de mate waarin de WOZ-cap de puntentelling beperkt, variëren van enkele tot honderden euro's per maand.

3. WOZ-opslag vooral relevant in grote steden
   De nieuwe WOZ-opslag biedt vooral extra huurruimte in de G4 en andere gebieden met hoge WOZ-waarden per m², waar de WOZ-cap de maximale huurprijs op dit moment het sterkst beperkt.

4. Meer punten voor specifieke woningen
   De puntenaftrek voor zelfstandige woningen zonder buitenruimte vervalt. Kleine rijksmonumenten krijgen meer punten, en er komt weer een minimale WOZ-waarde van €85.806. Een deel van deze woningen kan daardoor naar de vrije sector doorschuiven.

5. Voor veel woningen verandert weinig
   Eengezinswoningen met tuin, appartementen met balkon waarvoor de WOZ-cap niet geldt en woningen die al in de vrije sector worden verhuurd, merken weinig van de wijzigingen.

6. Nieuwbouw krijgt mogelijk meer tijd
   Het kabinet overweegt de nieuwbouwopslag van 10% voor middenhuur te verlengen tot projecten die vóór 1 januari 2032 starten. Dat helpt de businesscase, maar bouw- en financieringskosten blijven bepalend voor de haalbaarheid.