Onderzoek van internationaal vastgoedadviseur Savills toont aan dat de investeringsvolumes in Europese zorgvastgoedmarkten in de tweede helft van 2024 en het begin van 2025 zijn hersteld. Deze heropleving wordt ondersteund door lagere rentepercentages, een nauwere prijsverwachting tussen kopers en verkopers en betere prestaties van exploitanten.
Volgens Savills is er in de eerste vijf maanden van 2025 €1,76 miljard geïnvesteerd in de sector. Dat is meer dan in dezelfde periode in 2021, dat uitgroeide tot het recordjaar van het afgelopen decennium. Dit duidt op hernieuwd vertrouwen onder beleggers, aangezien zorgvergoedingen stijgen, financieringsdruk afneemt en de winstgevendheid van exploitanten verbetert.
Het rapport benadrukt dat het Verenigd Koninkrijk de meest aantrekkelijke markt blijft voor zorgvastgoedinvesteringen. Dat komt door sterke prijszettingsmacht, een toenemende vraag naar particuliere zorg en de beschikbaarheid van omvangrijke portefeuilles, wat interessante kansen biedt voor beleggers. Amerikaanse beursgenoteerde zorgfondsen (REITs) kopen Britse REITs tegen een premie boven de marktwaarde en maken gebruik van WholeCo-structuren om hun rendementen te verhogen.
In Europa biedt Spanje – met een acuut tekort aan aanbod en lage kosten per bed – aantrekkelijke waarde en groeikansen op korte termijn. Duitsland, met een omvangrijke markt die wordt ondersteund door zorgverzekeringen en sterke fundamentele factoren, wint beleggers terug na een periode van onzekerheid rond exploitanten.
Thomas Atherton, Strategy and Market Intelligence Manager bij Savills OCM, zegt: “Europa staat opnieuw in de schijnwerpers van mondiaal kapitaal. Beleggers worden aangetrokken door de snellere aanpassing aan macro-economische omstandigheden, de vlottere herprijzing van activa en een verbeterd begrotingsvooruitzicht – met name in vergelijking met de VS. Dat blijkt onder meer uit de recordophaal van €9,8 miljard door Blackstone voor haar Europese vastgoedfonds in april van dit jaar.”
Caryn Donahue, Head of Senior Housing Transactions bij Savills OCM, zegt: “Het momentum van vorig jaar heeft zich in 2025 voortgezet. De investeringsvolumes herstellen dankzij de dalende rente en een kleinere kloof tussen vraag en aanbod. De opleving in H2 2024 en begin 2025 wordt gedreven door sterke prestaties in het VK, Spanje, Duitsland én Nederland, waarbij grensoverschrijdend kapitaal bijzonder actief blijft.”
Bas Wilberts, Head of Residential & Hotel Investment bij Savills in Nederland: “De Nederlandse markt wordt door investeerders gezien als aantrekkelijk en goed benaderbaar. De stabiele economische basis, efficiënt werkende publieke- en private partijen en een solide gefinancierd zorg- en verzekeringssysteem dragen daaraan bij. Hoewel Nederland niet de schaal heeft van sommige andere volwassen markten, zorgen de voorspelbaarheid en de sterke prestaties van exploitanten voor vertrouwen bij beleggers. In combinatie met binnenlandse demografische druk en een structureel woningtekort, verwachten we een verdere groei van zorgvastgoed als beleggingscategorie.”
Grensoverschrijdend kapitaal vertegenwoordigde 48% van de investeringen in zorgvastgoed in 2024 en maar liefst 85% in de periode januari-mei 2025. Savills verwacht dat deze trend zich voortzet. Uit de Europese OpRE Investor Survey 2025 blijkt dat 24% van de beleggers pan-Europese strategieën nastreeft.
Volgens het rapport zullen de investeringen toenemen naarmate het marktsentiment verder verbetert. Een tekenend voorbeeld is de fusie van juni 2025 tussen Cofinimmo (€6,0 miljard GAV) en Aedifica (€6,1 miljard GAV), die samen de op drie na grootste zorgvastgoed-REIT ter wereld vormen. Het nieuwe vehikel van €12,1 miljard vergroot het bereik in onder meer het VK, Spanje, Finland, Ierland en Italië.
Charlie Bottomley, Director Debt Advisory bij Savills Capital Advisors, verklaart: “We zien aanhoudende liquiditeit bij zowel banken als alternatieve financiers, mede doordat het aantal transacties nog beperkt is. Daardoor ontstaat sterke concurrentie voor kwalitatieve zorgvastgoeddeals – vooral binnen OpRE – die voor veel kapitaalverstrekkers een topprioriteit blijven.
“Niet-bancaire kredietverstrekkers breiden hun activiteiten in continentaal Europa uit, verruimen hun beoordelingscriteria en richten zich op complexere of transitiegerichte activa. De concurrentie leidt tot lagere marges, hogere leverage en gunstigere voorwaarden voor kredietnemers, zoals uitgestelde aflossingen, minder strikte convenanten en op maat gemaakte aflossingsstructuren.”