In deze blog werpen we een blik op een jaar van leiderschapsverkiezingen, na verrassende resultaten niet alleen in Nederland, maar ook in Argentinië, en onderzoeken we de mogelijke impact op commerciële vastgoedmarkten. Hoewel verkiezingen en politieke veranderingen niet noodzakelijk direct leiden tot een uitverkoop van commercieel vastgoed, kunnen politieke en beleidsonzekerheden wel het marktsentiment beïnvloeden en mogelijk investeringsstromen veranderen.

Buitenstaanders aan de macht

In Nederland heeft Geert Wilders, leider van de Partij voor de Vrijheid, de meeste zetels in het parlement veroverd, hoewel het nog moet blijken of ze een coalitie kunnen vormen om te regeren. Zijn campagne, waaronder het pleiten voor een EU-referendum, roept parallellen op met de impact van de Brexit op de Britse vastgoedmarkt en de mogelijke gevolgen van een Nexit.

In Argentinië werd Javier Milei, een buitenstaander die campagne voerde voor het opblazen van de centrale bank en het drastisch verminderen van overheidsuitgaven, verkozen tot president. Met een inflatie van meer dan 140% op jaarbasis heeft zijn verkiezing het potentieel om het economische landschap ingrijpend te veranderen. Hoewel Argentinië een onbeduidendere vastgoedbeleggingsmarkt is dan Nederland, weerspiegelen beide resultaten een bredere trend van groeiende polarisatie in de wereldpolitiek.

In totaal staan er rond de 40 belangrijke verkiezingen gepland voor 2024, die invloed zullen hebben op meer dan 40% van de wereldbevolking en de economische output, volgens schattingen van Bloomberg. Enkele van de meer prominente verkiezingen zullen plaatsvinden in Mexico en de VS in Amerika; India, Indonesië en Taiwan in de regio Azië-Pacific; en Oostenrijk, België, het Europees Parlement, Rusland, Zuid-Afrika en het VK in EMEA.

Verkiezingsonzekerheid en financiële markten

Er is veel onderzoek dat verkiezingsonzekerheid koppelt aan volatiliteit op financiële markten. Schroders analyseerde bijvoorbeeld de FTSE 100 op de Britse markt en ontdekte dat de index over het algemeen onderpresteerde in de weken voorafgaand aan een nipte verkiezing, in tegenstelling tot wanneer de uitkomst duidelijker was.

Op vergelijkbare wijze zijn er aanwijzingen die politiek risico koppelen aan het gedrag van bedrijfsinvesteringen. Politiek risico introduceert meer onzekerheid, wat een 'afwachtende' aanpak stimuleert bij het nemen van onomkeerbare investeringsverplichtingen die pas op lange termijn lonend zullen zijn.

Invloed op de commerciële vastgoedsector

Hoewel het moeilijk is om een duidelijke relatie tussen verkiezingen en vastgoedinvesteringen vast te stellen, is er een merkbare 'wait-and-see'-houding in de commerciële vastgoedsector. Onzekerheid heeft geleid tot een afname van kantoorhuuractiviteit van grote bedrijven en terughoudendheid in grensoverschrijdende investeringen.

Het is echter interessant op te merken dat veranderingen in leiderschap niet altijd een directe invloed hebben op rendementen op commercieel vastgoed. In de VS bijvoorbeeld, behaalde commercieel vastgoed vergelijkbare rendementen tijdens zowel Democratische als Republikeinse regeringen. Het verschil tussen beide is meer een kwestie van timing dan iets anders, met Republikeinse presidenten voornamelijk aan de macht tijdens economische recessies.

Internationale marktvergelijking

De verwaarloosbare verschillen in directe marktprestaties in de VS en het VK onder de twee grootste partijen weerspiegelen een interessante bevinding. Dit zou kunnen worden toegeschreven aan een vrij/open markteconomisch beleid en een globalistische economische agenda die internationaal kapitaal aantrekt en binnenlandse investeringen ondersteunt. Economisch pluralisme lijkt de vastgoedmarkten in deze landen ten goede te zijn gekomen.

Natuurlijk betekent dit niet dat de uitkomst van verkiezingen niet belangrijk is, vooral wanneer er een duidelijke keuze is tussen verschillende kandidaten. Bijvoorbeeld, de verandering in aanpak van Donald Trump ten opzichte van China in 2016 leidde tot een aanzienlijke terugval in buitenlandse directe investeringen, ook in de commerciële vastgoedsector.

Beursgenoteerde vastgoedbedrijven als barometer

Het gedrag van beursgenoteerde vastgoedbedrijven kan dienen als een barometer voor hoe vastgoedbeleggers denken over bredere macro- en geopolitieke gebeurtenissen. De uitverkoop van Britse REIT's op de dag na Brexit was een waarschuwing voor wat komen ging. Tijdens de volatiliteit die volgde op de verkiezingsuitslag, merkten we een opvallend patroon bij Nederlandse vastgoedbedrijven. Terwijl bedrijven zoals NSI, Wereldhave en Unibail-Rodamco-Westfield een duidelijke dip in hun aandelenwaarden vertoonden op 23 november, bleken CTP en WDP minder beïnvloed. Opmerkelijk was dat deze bedrijven vrijwel de dag erna weer stabiliteit lieten zien. Dit suggereert mogelijk een veerkrachtige reactie van de Nederlandse beursgenoteerde vastgoedbedrijven te midden van de politieke onzekerheid.

Terwijl verkiezingskoorts diverse uitdagingen in de wereldeconomie versterkt, blijkt uit deze analyse dat de bredere macro-omgeving fundamenteel de impact op rendementen domineert. Rentetarieven en centrale banken, onafhankelijk van politieke verkiezingen, blijven cruciaal voor het commerciële vastgoed, dat sterk gerelateerd is aan het BBP.