Het staat echter nog lang niet onomstotelijk vast dat het rendement van investeringen om de milieu-impact van te verbeteren ook echt de moeite waard is. Als vastgoedbeheerder zie ik wel dat de woningmarkt hierin voorloopt ten opzichte van de commerciële vastgoedmarkt. 

Ik zie namelijk dat woninghuurders, een groep met een toenemend aantal 'millenials' die echt bezorgd zijn om klimaatverandering, een sterke voorkeur voor duurzaamheidskenmerken aan de dag leggen. De verwachtingen van mensen ten aanzien van het gebouw waar ze wonen – en steeds vaker ook werken – zijn dan ook snel aan het veranderen. Vandaag de dag verwachten veel mensen dat het gebouw waarin ze wonen net zo hightech en groen is als zijzelf in het leven staan. Dit betekent dat ze een slimme, ‘Nul op de Meter’-woning willen met energiezuinige elementen zoals zonnepanelen, hoogwaardige ramen en koele daken.

Steeds meer onderzoeken over de hele wereld wijzen op de financiële voordelen van het implementeren van groene technologie in de woningmarkt: woningen met milieuvriendelijke elementen kunnen specifiek in de markt worden gezet en leveren dankzij hun duurzaamheidsaspecten hogere huur- of verkoopopbrengsten op. Zo haalde de US National Association of Home Builders een onderzoek aan waaruit bleek dat dergelijke hoogwaardige woningen gemiddeld een 9,5 procent hogere verkoopprijs hebben.

Het lijkt er dan ook op dat er voor beleggers financiële prikkels zijn om ESG-doelstellingen (Environment, Social en Governance) op te nemen in ontwikkelprojecten; dit was tot op zekere hoogte ook wat naar voren kwam bij een onderzoek dat Savills eind vorig jaar heeft uitgevoerd. Afgelopen november publiceerde Savills een enquête onder 50 beleggers in de internationale woningmarkt, met als uitkomst dat een ESG-strategie 'heel belangrijk' is voor 81% van de respondenten – een aanzienlijke toename ten opzichte van vijf jaar geleden. Meer dan 40% van de respondenten gaf aan dat zij zich gecommitteerd hebben aan een ‘Nul op de Meter’-doelstelling. Dit is overigens niet het geval in de commerciële vastgoedsector, waar ESG-doelstellingen nog altijd minder belangrijk worden gevonden en vaak een eis vormen die aan de onderneming wordt gesteld, in plaats van dat ze een onderdeel van het beleid zijn.

Er is in deze sector eigenlijk meer discussie over het feit of het heffen van een 'groene premie' haalbaar is; slechts 44% van commerciële vastgoedbeleggers spreekt de verwachting uit dat ze zo'n toeslag zullen gaan hanteren. De hoogte van de premie is naar eigen verwachtingen gematigd: 87% van de respondenten denkt maximaal 10% in rekening te kunnen brengen.

Banken worden ook steeds meer aangetrokken door de toegevoegde waarde en de verkoopkracht van ESG bij ontwikkelprojecten in de vrije huursector. Daarbij is de verwachting dat leningen vaker een langlopend karakter zullen krijgen, met de mogelijkheid om schulden om te zetten in investeringskredieten. Banken zullen hiervoor natuurlijk wel extra borgstelling en marges verlangen.

Zelfs als beleggers en huurders van commercieel vastgoed aangeven dat ze ESG-doelstellingen hebben, zullen ze hieraan hoogstwaarschijnlijk veel minder gecommitteerd zijn dan de gemiddelde persoon en dus de huurders in de woningmarkt. Vanuit een persoonlijk gevoel van maatschappelijke verantwoordelijkheid richten mensen zich steeds meer op duurzaamheid, energie en recycling, terwijl voor veel grote ondernemingen en beleggers duurzaamheid toch meer een kostenpost blijft of een compliance vinkje. Gezien het feit dat veel commerciële vastgoedinvesteerders de afgelopen tijd hun pijlen op de woningmarkt gericht hebben, is het goed om te beseffen dat ESG in deze sector geen ‘nice-to-have’, maar een ‘must-have’ is.