SAMENVATTING 

De European Logistics Census 2026 laat een markt zien die langzamer en selectiever is geworden, maar niet wezenlijk zwakker.

De antwoorden van 628 respondenten laten drie thema's zien die de volgende fase van de cyclus bepalen. Ten eerste worden gebruikers kritischer in hun keuzes, terwijl de vraag niet wezenlijk afneemt. Hun besluitvorming duurt langer, omdat ze netwerkbehoeften toetsen, inrichtings- en automatiseringskosten doorrekenen of interne goedkeuring moeten regelen. Ten tweede worden de eisen aan prime vastgoed strenger. Ten derde hangt het beleggingsrendement steeds meer af van het individuele object.

Gebruikers blijven over het algemeen positief. 38% ervaart betere zakelijke omstandigheden dan een jaar geleden en slechts 8% verwacht een verslechtering. Ook op middellange termijn blijft de markt in beweging, al is de groei niet overal even sterk. 47% verwacht de komende één tot drie jaar meer magazijnruimte nodig te hebben, maar 54% verwacht ook ten minste één pand te verlaten. Consolidatie en verhuizing worden daarmee net zo belangrijk als autonome groei.

Gebruikers zullen het aflopen of herzien van een huurcontract steeds vaker strategisch inzetten om hun netwerk te consolideren, ongeschikte panden af te stoten en te verhuizen naar productievere locaties. Dat bevestigt dat de flight-to-quality onverminderd doorzet. De census laat dit duidelijk zien: 47% van de gebruikers zoekt nieuwbouw of build-to-suit, tegenover 19% voor bestaande panden. Daardoor wordt de tweedeling in de markt uiteindelijk groter.

Doordat de eisen uit de markt specifieker, gespecialiseerder en moderner worden, zullen de specificaties van een gebouw sterk verschillen van die van tien jaar geleden. Zo eist meer dan driekwart van de respondenten standaard een vrije hoogte van minimaal 12 meter, vooral door het toenemende gebruik van stellingsystemen en AI/automatisering.

Stroomcapaciteit is een van de meest doorslaggevende factoren bij de keuze voor een pand. 89% van de gebruikers verwacht meer vermogen nodig te hebben en 26% heeft nu al onvoldoende capaciteit in de huidige portefeuille.

Locatie alleen maakt een pand niet meer prime. Locatie blijft belangrijk, maar ook de beschikbaarheid van personeel, de specificaties, de flexibiliteit en de geschiktheid voor automatisering bepalen steeds meer hoe aantrekkelijk een pand is voor gebruikers, hoe snel het verhuurd wordt en hoe goed het op lange termijn verhandelbaar blijft.

Beleggers blijven terughoudend en dat drukt de transactievolumes. In het eerste halfjaar van 2026 lag het volume 10% onder het langjarig gemiddelde. Slechts 34% verwacht een stijging, tegenover 57% in 2025.

Toch richt het kapitaal zich steeds meer op prime logistiek vastgoed. Van de beleggers ziet 81% hier kansen, tegenover 73% vorig jaar. Nu de rente langer hoog blijft en er weinig ruimte is voor brede yield compressie, worden zekerheid qua huurinkomsten en een duidelijke aantrekkingskracht op gebruikers steeds waardevoller.

Met dank aan onze partners:

BGRE en Analytiqa