Volgens het nieuwe Savills onderzoeksrapport over de hotelmarkt blijven de Europese hotelinvesteringsvolumes in 2019 stabiel, met een totaalvolume van € 16 miljard in de periode januari tot en met september. Dit komt neer op een groei van 4,3% op jaarbasis. De beleggersinteresse wordt gedreven door internationale kopers, zoals AXA IM en Aroundtown, die aanzienlijk kapitaal injecteren in de hotelsector. Steden als Londen, Parijs en de grotere steden van Duitsland worden daarbij beschouwd als de ‘veiligere’ opties op de lange termijn. Dit geldt ook voor Amsterdam, waar de grensoverschrijdende beleggersinteresse hoog blijft. In juni van dit jaar bijvoorbeeld, kocht het Franse AXA IM het DoubleTree by Hilton hotel bij Amsterdam Centraal aan voor € 425 miljoen, wat neerkomt op een prijs van € 763.000 per kamer. Een historische aankoop die de hoge mate van beleggersinteresse in de Nederlandse hotelmarkt bevestigt.

Verschillen tussen exploitatiemodellen worden kleiner

Als gevolg van de stijgende vraag vond er in het afgelopen kwartaal in 5 van de 22 door Savills geanalyseerde steden (Madrid, Lissabon, Warschau, Dublin en Kopenhagen) een daling van de aanvangsrendementen plaats voor zowel het exploitatiemodel ‘Vacant Posession en Franchise’, het ‘Management Contract-model’ en verhuur op basis een huurovereenkomst. In Q2 van 2019 was dit alleen nog in Lissabon het geval.

Richard Dawes, Director van het Savills hotel team, licht toe: ‘De dalende yields binnen alle verdienmodellen van hotelvastgoed worden onder meer veroorzaakt door toenemende beleggersinteresse in hotels, een gebrek aan hoogwaardig beleggingsproduct en goedkopere financiering. Dit geldt met name voor de meest volwassen markten, waardoor beleggers in Q3 zijn uitgeweken naar andere steden, zoals binnen Nederland, in Den Haag en Rotterdam.”

Savills meldt dat 12 steden, waaronder in Amsterdam, in Q3 een prime yield daling van 25 basispunten lieten zien in de exploitatiemodellen ‘Vacant Posession en Franchise’ in Q3, een stijging ten opzichte van de 3 steden die in Q2 yieldcompressie lieten zien. Dit zorgt voor een een gemiddelde prime yield van 5,34 % in alle 22 geanalyseerde steden voor dit model. Binnen het ‘Management Contract-model’ lieten 11 steden, waaronder Amsterdam, een prime yieldcompressie zien in Q3, vergeleken met 2 markten in Q2. De gemiddelde prime yield kwam hier uit op 5,81%. Volgens Savills onderstreept dit de bereidheid van beleggers om meer risico te nemen door te investeren in onverhuurd beleggingsproduct, in de zoektocht naar hoger potentieel rendement.  

De scherpste yields van gemiddeld 4,26%, worden nog steeds betaald als de exploitatie op basis van een huurovereenkomst is. Ook binnen deze categorie daalde rendementen in 9 steden (-25 basispunten) in het laatste kwartaal. Als gevolg hiervan liggen prime yields nu in 7 van de 22 steden onder de grens van 4%. Dit is ook het geval in Amsterdam.

Bas Wilberts, Head of Alternative Investment bij Savills in Nederland, vat samen: “Beleggers die op zoek zijn naar hogere rendementen verschuiven de interesse ofwel richting verdienmodellen in gevestigde markten met een hoger risicoprofiel, ofwel richting steden met sterk groeiend toerisme. Amsterdam heeft de grootste en meest sterke hotelmarkt van Nederland, en trekt daarmee de meeste investeerders aan. De andere G4 steden staan echter in toenemende mate ook op de radar van beleggers. Den Haag bijvoorbeeld kende alleen al in de afgelopen 6 jaar een groei van 44% in aantal overnachtingen. Om die reden verwachten we de komende jaren een grotere belangstelling van beleggers in alle Randstad steden.”