Een duurzaamheidscertificaat alleen is niet voldoende; betrek je huurders!

Op school is de periode vlak voor een examen verreweg het meest stressvol. Uitstelgedrag en de hele syllabus bestuderen in de week voor het examen blijft een populaire strategie. Dit is misschien niet de beste manier om te leren, omdat je weinig onthoudt van wat je hebt gestudeerd. Hoeveel weet je immers nog van celdeling of statistiek? Hoe lang is de informatie die je als tiener hebt geleerd daadwerkelijk blijven hangen?

Certificaten vertonen veel overeenkomsten met deze strategie. Het is een momentopname waarvoor alles gedurende korte tijd in orde moet zijn, maar waarbij er nadien weer ruimte ontstaat voor laksheid. Dat wil overigens niet zeggen dat een certificaat geen enkele waarde heeft. Integendeel: certificaten zoals BREEAM en WELL hebben een enorm positieve impact gehad door eigenaren aan te sporen om duurzamer vastgoed te ontwikkelen. Dit soort certificaten maakt het mogelijk om panden met elkaar te vergelijken en ze op een wetenschappelijk onderbouwde manier te verbeteren. Het maakt het ook eenvoudiger voor eigenaren en gebruikers om een gebouw te vinden dat bij hun strategie past.

Desondanks kan een gecertificeerd gebouw nog altijd op een niet-duurzame manier gebruikt worden. Kijk bijvoorbeeld naar het duurzame inkoopbeleid van BREEAM.

In de praktijk is het mogelijk dat gebruikers twee jaar na certificering naar andere leveranciers zijn overgestapt, een leverancier door geldtekort zijn eigen certificaat kwijt is geraakt of de nieuwe inkoopverantwoordelijke niet bekend is met het beleid. Er zijn allerlei redenen te bedenken waardoor het erg lastig kan zijn om de oorspronkelijke gedachte achter het certificaat in stand te houden. Bovendien zijn er vrijwel geen consequenties aan verbonden als niemand erop let.

De meer technische maatregelen, zoals de energievereisten die onderdeel vormen van het BREEAM-certificaat, zorgen ervoor dat een gebouw duurzaam kan presteren, bijvoorbeeld met lokale energievoorziening door middel van warmtepompen, zonnepanelen en goede isolatie. Zoals gezegd, kan een gebouw desondanks toch op een niet-duurzame manier gebruikt worden als gebruikers daarvoor zouden kiezen.

Onze vastgoedbeheerders krijgen steeds vaker de vraag om de daadwerkelijke duurzame prestaties van de gebouwen in hun portfolio te bepalen. Het is interessant om te zien dat labels en certificaten vaak een beter beeld geven van de prestaties van een gebouw dan verbruiksgegevens of gesprekken met huurders en gebruikers. We inspecteren regelmatig gebouwen waarbij lampen onnodig branden in bepaalde ruimtes (veelal opslagruimtes) en mensen hebben nog altijd de neiging om de energiezuinige instellingen van de thermostaat te omzeilen om zo een aangenamer klimaat voor zichzelf te creëren.

Als onderzoek uitwijst dat huurders actief op zoek zijn naar duurzame gebouwen, hoe komt het dan dat deze gebouwen in de praktijk minder goed presteren dan hun ontwerp suggereert?

Net zoals mensen de neiging hebben om alles dat ze ooit geleerd hebben over celdeling zo snel mogelijk weer te vergeten na hun examen, geeft een certificaat dat aantoont hoe duurzaam je bent je het gevoel dat je je doel bereikt hebt en je aandacht nu ergens anders op kan vestigen. Hoewel certificaten een goed beginpunt zijn, vragen duurzame prestaties op de lange termijn om continue aandacht en verbetering. Om ervoor te zorgen dat een duurzaam ontworpen gebouw op een duurzame manier gebruikt wordt en daardoor ook daadwerkelijk duurzaam blijft, moeten een verhuurder en zijn huurders nauw samenwerken. Dit kan lastig zijn als een huurder andere eisen heeft dan waar het gebouw voor ontworpen is. Aan de andere kant kan een projectontwikkelaar een gebouw niet speciaal voor één gebruiker ontwerpen, omdat het object daarmee wellicht minder aantrekkelijk wordt voor toekomstige gebruikers.

Om deze reden zijn duurzaamheidsexperts en gebouweigenaren steeds kritischer over certificaten. In plaats van te kijken naar een bepaald logo zien we klanten hun eigen maatstaven ontwikkelen waarmee ze gebouwen beoordelen. Deze zijn vooral gericht op de daadwerkelijke prestaties van een object in de praktijk, in plaats van een momentopname te zijn van toen het gebouw net opgeleverd werd. Het biedt hoop om te zien dat, naast ESG-certificaten, groene en blauwe leaseovereenkomsten ook steeds vaker voorkomen.

2023 is het eerste jaar waarin landen hun voortgang ten opzichte van het Klimaatakkoord van Parijs moeten laten zien. Ons advies is om je vooral niet blind te staren op labels en certificaten. In de aankomende strijd om huurders zijn investeringen in tastbare verbeteringen goud waard.