Vanuit vastgoedperspectief, en dan met name de horeca, leisure en detailhandel, is het vrijwel onmogelijk om de impact van de pandemie en de bredere sociaaleconomische gevolgen ervan te vatten in een blog van 500 woorden. Desalniettemin is het een goed moment om de balans op te maken. In een blog over huurvarianten in coronatijd die ik vorig jaar juni schreef, sprak ik over de toenemende roep om een huurvariant die meebeweegt met het economische tij. Een flexibele huurvariant valt of staat met de bereidheid vanuit marktpartijen om een open dialoog aan te gaan. Is er na een jaar daadwerkelijk sprake van het nader tot elkaar komen van verhuurders en huurders? 

Ja en nee. Hoewel er tijdens de eerste golf van de pandemie door onder andere brancheorganisaties IVBN, en InRetail een steunakkoord werd overeenkomen welke enigszins richting gaf aan de gesprekken tussen verhuurders en huurders, werd er tijdens de tweede en derde golf vooral ingezet op een sterke lobby richting de overheid om maatregelen te versoepelen en steunpakketten voor getroffen ondernemers uit te breiden. Waar partijen elkaar medio 2020 nog vonden in gedeeltelijke opschorting danwel kwijtschelding van de huur - veelal in ruil voor een huurverlenging -  was er na de sluiting van de winkels per medio december vooral sprake van voorlopige opschortingen. De nieuwe situatie was immers niet te overzien en verhuurders wensten een volledig(er) beeld te krijgen van de totale gevolgen om een constante terugkeer naar de onderhandelingstafel te vermijden. 

Inmiddels was op basis van jurisprudentie gebleken dat rechters Covid-19 in kort geding regelmatig aanmerkten als onvoorziene omstandigheid en in dat kader huurkortingen tot 50 procent toekenden over de periode van gedwongen sluiting. Het is reëel dat de huurder en verhuurder de pijn delen, zo oordeelden verschillende rechters. De verlaging van de huurprijs werd berekend met de formule “huurprijs x percentage omzetdaling x 50 procent”, waarbij het deel van de overheidsregeling Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) welke betrekking had op de huur, werd aangemerkt als omzetcompensatie. De uitspraken leken de getroffen huurders te sterken in de onderbouwing van diens verzoeken aan verhuurders om tot verstrekking van huurkortingen tot 50 procent over te gaan. 

Om de verzoeken goed te kunnen beoordelen verzochten verhuurders om additionele informatie, zoals inzage in (online en offline) omzetgegevens en aanspraak op overheidsregelingen. In de praktijk bleek de informatiestroom maar lastig op gang te komen. Enerzijds door terughoudendheid vanuit de huurders om de boeken te openen voor de verhuurders, maar ook door de onmogelijkheid voor verhuurders om de aangeleverde informatie, bijvoorbeeld op basis van accountantsverklaringen, te kunnen staven. Inmiddels is in een recente uitspraak van Rechtbank Overijssel gesteld dat de TVL op de te betalen huur in mindering moet worden gebracht en het bedrag dat nog aan te betalen huur overblijft (op basis van de omzetdaling) wordt gedeeld. Hoewel niet alle rechtbanken die berekeningsmethodiek hanteren, dreigt de huurkorting voor huurders hierdoor veel lager uit te vallen. Immers, per eerste en tweede kwartaal 2021 is de TVL toegenomen tot respectievelijk maximaal 85 en 100%. Door deze nieuwe situatie en met het huidige zicht op de volledige afbouw van maatregelen nadert het moment om tot finale afspraken te komen en een streep te zetten onder deze zware periode.

Voor het zoeken naar een oplossing voor de ontstane huurachterstanden, kan omzetgerelateerde huur – mits hierover duidelijke afspraken worden gemaakt als het gaat om informatieverstrekking – zeker weer opportuun zijn. Echter, om de soms ingewikkelde relatie tussen huurders en verhuurders verder te stimuleren en optimaal te kunnen profiteren van elkaars kennis, is een samenwerking op meer vlakken noodzakelijk. Delen van kennis ten aanzien van digitalisering, samenwerking op het vlak van logistieke uitdagingen en een gezamenlijke vaststelling van duurzaamheidsdoelstellingen zijn slechts enkele voorbeelden die de relatie een stimulans kunnen geven. Hopelijk leidt deze nieuwe samenwerking ertoe dat partijen samen en in synergie aan een nieuw hoofdstuk kunnen beginnen.