Door het Coronavirus is er abrupt een einde gekomen aan de razendsnelle groei van veel techbedrijven, 84% van de start-ups verkeert in acute nood, blijkt uit een enquête van Techleap. En daarmee ontstaat er een probleem, want de huur moet gewoon betaald worden. Of kunnen we net als in de retail sector verwachten dat verhuurders de bedrijven tegemoet gaan komen? 

Fundraising en bedrijfswinsten tech start-ups

Om antwoord te geven op die vraag is het allereerst goed om naar het business model van tech bedrijven te kijken. Opkomende tech bedrijven maken veelal geen winst. Omzet wordt direct weer terug geinvesteerd in het bedrijf; de focus ligt meer op exponentiele groei dan op winst. De tech bedrijven nemen daarmee een bepaald risico, aangezien ze daarom geen buffer hebben. Zij zijn afhankelijk van de investeringen van externen.

Die investeringen komen bijvoorbeeld vanuit Venture Capital. Het Savills Tech Cities rapport becijferde dat er gemiddeld 2,2 miljard dollar per jaar in de Amsterdamse tech sector wordt geinvesteerd. Dit durfkapitaal nam daarmee een bepaald risico, ten opzichte van beleggingsmogelijkheden met een relatief lager aanvangsredenement (zoals vastgoed). Dit risico namen zij op basis van geloof in businessplannen, meer dan harde cijfers van een positieve cashflow.

‘Corona overmacht’ versus ondernemersrisico

Dan de verhuurder. In 2019 werd circa 15-17 % van de kantoorruimte in Amsterdam opgenomen door de tech sector (bron: Savills Research*). Een deel daarvan huurt flexibel, circa 10% (bron: Workthere Research), en kan daarmee snel inspelen op de veranderende situatie. Een groot deel betreft echter langjarige conventionele huurcontracten, die een verhuurder heeft afgesloten om zich te verzekeren van een langjarige stabiele inkomstenstroom, om daarmee risico’s te mitigeren. Hoeveel van de verantwoordelijkheid kan er bij deze verhuurders neergelegd worden om de huurders tegemoet te komen? En wat zouden drijfveren kunnen zijn om dit wel te doen?

Wij zien in de markt dat er vaak gekeken wordt naar de hoofdoorzaak van het probleem. In de techsector zijn veel bedrijven gebasseerd op een traditionele sector, bijvoorbeeld ticketverkoop voor cafe’s, restaurants en evenementen, of platformen voor de toeristensector en hotels. Deze bedrijven worden voornamelijk geraakt omdat de onderliggende sector enorm hard wordt getroffen, niet per se omdat ze een techstart-up zijn, maar echt omdat de overheid – tijdelijk – een sector stillegt. Aangenomen zou kunnen worden dat deze sector na de COVID-19 crsis weer wordt opgepakt.

Andere techbedrijven hebben afgelopen periode enorme investeringsronden nodig gehad om door te groeien en daarmee het businessmodel tot leven te wekken. Zo zullen voor deze organisaties de komende periode nog meer investeringen benodigd zijn, alvorens het product winst gaat maken. Deze problemen zijn van een heel ander kaliber en kunnen meer tot ondernemingsrisico’s worden gerekend. Daarbij hangt het af van het geloof en vertrouwen van de verhuurder in het ondernemersplan van zijn huurder.

Bij ‘Corona overmacht’: ga het gesprek aan

Ons advies aan huurders is om dit gesprek goed voor te bereiden en aan te gaan. Verhuurders zijn zich ervan bewust dat ook zij geraakt zullen worden door deze crisis, maar ze zullen niet investeren in huurders waar zij niet in geloven op lange termijn. Maak in het gesprek met jouw verhuurder dus goed duidelijk om welke redenen jij een goede huurder bent, of weer wordt! Elk geval zal apart worden beoordeeld. Wees open; inclusief kasstromen, omzet uit het verleden en verwachtingen van de toekomst.

Nog een belangrijk iets om mee te geven. Kantoorgebouwen zijn door de eigenaren soms ook flink gefinancierd. De huur dient in dat geval ook om deze financiering af te betalen. Dit kan zeker van invloed zijn op de ruimte die een verhuurder heeft om een huurder tegemoet te komen. Wij hebben in de afgelopen weken veel huurders kunnen helpen door inzicht te geven in de eigendom- en financieringssituatie van kantoorgebouwen. Wij adviseren huurders zich ook hierin te verdiepen alvorens het gesprek aan te gaan.

Hoe zou een verhuurder een tech-huurder tegemoet kunnen komen?

Ten eerste in de vorm van huuropschorting. De huur wordt in dit geval op een later tijdstip betaald. Een tweede optie is een lening, de verhuurder verrekent hiermee de huur in de vorm van een lening, die met rente wordt terugbetaald door de huurder.

Kostenbesparing

Veel kantoorgebruikers zullen komende periode minder ruimte nodig hebben. Dit kan worden opgevangen door te zoeken naar een tijdelijke alternatieve invulling van ruimten. Techbedrijven die conventieel kantoorruimte hebben gehuurd kunnen mogelijk kosten besparen door een gedeelte van die ruimte tijdelijk flexibel onder te verhuren. Via ons online platform voor flexibele kantoorruimte Workthere, krijgen wij dagelijks vragen van kantoorgebruikers die zoeken naar flexibele werkplekken.

Mocht de nood nog hoger worden dan is er nog de mogelijkheid tot indeplaatsstellingen; in dat geval wordt de huurverplichting overgenomen door een ander bedrijf. Waar de tech sector momenteel aan ene kant hard geraakt wordt, zie je juist andere bedrijven – denk aan online retail en internet services – een enorme versnelde groei doormaken. Wij verwachten dat die verandering blijvend zal zijn, mensen raken snel gewend aan een nieuwe (digitale) manier van bestellen en werken (dit laatste zal overigens ook een impact hebben op het algemene gebruik van kantoorruimte, waarover later meer). Bedrijven actief in deze hoek van de sector hebben op den duur meer kantoorruimte nodig en zouden de huurcontracten van bedrijven in nood kunnen overnemen.

_{*Onder tech bedrijven verstaan we in dit geval de gehele TMT (Technology, Media and Telecommunications sector)}